房地產(chǎn)調(diào)控長效機制框架初現(xiàn)依靠市場力量

　　前11月70個大中城市房價維持普遍上漲格局,但“更多依靠市場調(diào)控”效果正在顯現(xiàn)——

　　國家統(tǒng)計局18日公布了11月70個大中城市住房銷售價格變動情況?？傮w來看，全年房價持續(xù)上漲，但漲幅收窄，究其原因是各地紛紛加大了市場調(diào)控力度。專家認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯變化，“去行政化”正在逐步推進——

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，70個大中城市中，66個城市住房銷售價格環(huán)比上漲，延續(xù)了今年以來的上漲態(tài)勢。時至年末，回顧今年的房地產(chǎn)市場，總體呈現(xiàn)哪些特點？明年又可能出現(xiàn)哪些變化？

　　今年樓市價格持續(xù)上漲

　　11月，一線城市繼續(xù)領(lǐng)漲房價，北京、上海、廣州、深圳同比漲幅全部超過20%。溫州是惟一價格下降的城市

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，11月份，70個大中城市中新建商品住宅與上月相比，價格下降的城市有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個。價格環(huán)比上漲最高的城市是桂林的1.3%。

　　與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。北京、上海、廣州、深圳同比漲幅全部超過20%，溫州是惟一價格下降的城市。

　　11月份，70個大中城市二手住宅價格變動情況與新建商品住房的情況大致類似。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認(rèn)為，11月份房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出來的特點首先是房價環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄。11月份，北京、上海、廣州新建商品住宅價格環(huán)比漲幅比10月有所縮小，深圳的新建商品住宅價格環(huán)比漲幅與10月持平。從二、三線城市的情況看，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅比10月份收窄的城市也有29個。

　　劉建偉說，究其原因，主要是前期房價上漲較快城市進一步加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，提高了二套房交易成本，增加了保障性住房供應(yīng)。特別是國務(wù)院常務(wù)會議決定整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，市場交易有所降溫。

　　全年房地產(chǎn)市場的大致走勢一直是上漲的狀態(tài)。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1至11月份，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別是53個、66個、68個、67個、65個、63個、62個、66個、65個、65個、66個。一線城市房價無論是環(huán)比還是同比漲幅都領(lǐng)先于全國其他城市。與此同時，溫州、鄂爾多斯以及個別三、四線城市房價的下跌，也成為業(yè)界關(guān)注的焦點。一些三、四線城市土地供應(yīng)相對充足甚至過剩，因而導(dǎo)致房價下降。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，未來，一、二線城市和三、四線城市房價走勢將進一步分化，一、二線城市由于土地供應(yīng)偏緊仍然存在房價上漲的壓力，三、四線城市樓市結(jié)構(gòu)分化將更加明顯，越來越多的三、四線城市房價將保持穩(wěn)定或者下跌。

　　調(diào)控將更多依靠市場力量

　　　房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，即從依賴行政指令向側(cè)重市場轉(zhuǎn)變。未來應(yīng)進一步規(guī)范商品房供應(yīng)，用市場手段促其健康發(fā)展。同時，政府要做好保障房建設(shè)

　　黨的十八屆三中全會提出，要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，未對房地產(chǎn)市場調(diào)控手段專門提及。剛剛舉行的中央經(jīng)濟工作會議也沒有將房地產(chǎn)調(diào)控列入主要工作事項內(nèi)，而是提出，努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，這在一定程度上是“使市場在資源配置中起決定性作用”這一精神的彰顯。同時向市場傳遞出明確信號，房地產(chǎn)調(diào)控的去行政化正在深入進行中。

　　專家認(rèn)為，決策層不再重點提及房地產(chǎn)調(diào)控，說明房地產(chǎn)調(diào)控的思路已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，即從依賴行政指令向側(cè)重市場轉(zhuǎn)變。在轉(zhuǎn)變的過程中，政府與市場的作用會劃分清楚。概括地說，未來的房地產(chǎn)調(diào)控將更多地依靠市場力量，規(guī)范商品房供應(yīng)，發(fā)揮市場的決定性作用，用市場手段促其健康發(fā)展。同時，政府也要做好保障房建設(shè)，強化政策的民生托底功能，讓中低收入人群居有定所。

　　但同時，專家也表示，以“限購”為代表的行政手段退出，是一個漸進過程。因為在缺乏有效替代政策的情況下，大規(guī)模放開限購，樓市有可能大幅反彈，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有害無益。

　　抑制投機需求政策不會變

　　當(dāng)前和今后一段時期內(nèi)政策的主要方向是增加住房的有效供給。明年房地產(chǎn)行業(yè)的政策料不會有太大變化，仍會以抑制投機需求、滿足自主型住房需求為主

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，房價之所以降不下來主要因為供求關(guān)系不平衡。北京、上海等一線城市及部分二線城市，市場的供求關(guān)系依然不對稱。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹也認(rèn)為，至2020年，我國每年新增城鎮(zhèn)常住人口增速將較為穩(wěn)定、適齡購房人規(guī)模處在高位、高儲蓄人口所占比重大等原因會導(dǎo)致住房需求較大。此外，家庭小型化的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變也會新增大量的住房需求量。

　　從中央經(jīng)濟工作會議精神中可以明確判斷出，當(dāng)前和今后一段時期內(nèi)政策的主要方向是增加住房的有效供給。

　　秦虹認(rèn)為，明年房地產(chǎn)行業(yè)的政策可能不會有太大的變化，仍會以抑制投機需求、滿足自主型住房需求為主。2013年新建商品房的竣工量和開工量都比較多，二手房的交易量也比較大，這樣會透支未來的市場需求?！按笾驴梢耘袛?，政府在明年和后年對投機性的抑制政策不會改變，市場主體仍是自住性需求?！鼻睾绫硎?。

　　專家同時表示，要徹底解決樓市中存在的矛盾，最根本的還是要加快推進房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。

　　梳理中央經(jīng)濟工作會議和中央城鎮(zhèn)化工作會議中有關(guān)房地產(chǎn)市場的表述，綜合考慮統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革等措施，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的框架實際上已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

　　朱中一建議，“應(yīng)該制定一個時間表、路線圖?，F(xiàn)在很多剛性購房者也在提前消費，就是因為預(yù)期問題?！敝熘幸徽J(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控長效機制應(yīng)涵蓋房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)等一系列內(nèi)容，最終目的是穩(wěn)定市場預(yù)期。

來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)—《經(jīng)濟日報》 亢 舒

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