房價繼續(xù)走高 明年樓市將進入復(fù)雜博弈期

　　稅如何實施以及對農(nóng)村土地入市的推進等，都將會給房地產(chǎn)業(yè)帶來更多的未知數(shù)。這也意味著明年的房地產(chǎn)市場將面對更為復(fù)雜的博弈。

　　臨近年終，各地土地銷售數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐。從今年多地層出不窮的“地王”現(xiàn)象來看，土地市場延續(xù)著火熱態(tài)勢。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，重點城市前11個月土地出讓金總計為16029億元，同比增長67%；前11個月土地成交金額超過500億元的城市達(dá)到10個。

　　自今年3月份“國五條”出臺之后，37個省市相繼公布了實施細(xì)則。今年前三季度過后，市場似乎看到年初各地下達(dá)的“房地產(chǎn)保證令”很難有效兌付。9月25日，國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負(fù)責(zé)人研究四季度土地市場調(diào)控措施，強調(diào)對供需緊張的一線城市要進一步加大住宅用地供應(yīng)，平抑地價，務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”。到10月份，京滬深穗四大一線城市又不斷加碼調(diào)控力度，在二手房首付比例、購房資質(zhì)等方面全面收緊。雖然各地政府也都以各種方式積極回應(yīng)，但從效果來看，調(diào)控政策并沒有澆滅樓市熱火。進入12月份，房企拿地金額出現(xiàn)了上漲態(tài)勢，這與房企今年銷售回款到位有直接關(guān)系。同時，房企對明年的剛需釋放充滿信心，土地制度改革、2013年市場較好的消化水平、房企回歸一線城市的聲音等，都使得房企積極儲備土地為明年投資建設(shè)做好準(zhǔn)備。此外，許多成交土地位于郊區(qū)，且與保障房市場、概念板塊（自貿(mào)區(qū)、前海等）、郊區(qū)商辦綜合體開發(fā)等掛鉤，體現(xiàn)出一線城市新型城鎮(zhèn)化的新格局。從全年數(shù)據(jù)來看，截至12月22日，標(biāo)桿房企年內(nèi)拿地金額已突破3077.8億元，預(yù)計全年將超過3100億元。與前一年的1558億元相比，數(shù)據(jù)實屬驚人。有專家認(rèn)為，目前大部分“地王”地塊的樓面價已超過區(qū)域內(nèi)在售房價，這也預(yù)示著明年房價很難回落。

　　“一線城市土地市場看漲預(yù)期最為強烈。在國際化大都市建設(shè)、土地稀缺性凸顯等情況下，房企加快入市步伐，都想占有一席之地?！睂＜艺J(rèn)為，房企愿意砸錢，表明看好此類市場。而房企踴躍拿地，既是為了提前鎖定地價，防范2014年地價上漲風(fēng)險，也是為了彰顯企業(yè)實力，表明擴張姿態(tài)，因為房企在一線城市擁有的市場份額的大小，直接與房企的戰(zhàn)略實力掛鉤。

　　2014年，樓市調(diào)控政策會在很大程度上影響房價變動，尤其是不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅如何實施以及對農(nóng)村土地入市的推進，都將給這個敏感行業(yè)帶來更多的未知數(shù)。據(jù)了解，11月30日，北京首個自住商品房項目正式接受搖號報名，2000套住房引來14.8萬戶家庭申購，74∶1的高比例背后凸顯龐大的剛性需求。明年，北京將共推5萬套自住型商品房，如果引導(dǎo)到位，將極大地緩解剛需人群的住房需求。但同時，這5萬套住房將占到普通商品房市場的50%，而在剩余的住宅用地計劃供應(yīng)量上，有25%是保障房用地，最后將使得真正的商品房用地只占25%的土地量。不少專家擔(dān)憂，如果地方政府沒有一個良好、成熟的控制機制，將可能造成明年普通商品房市場競爭趨于白熱化，房價控制也很難有成效。

　　從近期一系列動作來看，中央堅持調(diào)控整體平穩(wěn)、推進全面深化改革的思路非常明確。不過，如何落實宏觀調(diào)控，還要看相關(guān)部門和地方的具體措施。尤其是在前幾年土地市場讓“土地財政”賺得盆滿缽滿的情況下，地方政府成為樓市調(diào)控核心所在。長遠(yuǎn)來看，隨著我國探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，縮小征地范圍，未來地方政府的賣地收入有可能會出現(xiàn)下降。另外，地方債務(wù)的擴張加大了政府和業(yè)界對地方債務(wù)風(fēng)險的擔(dān)憂。同時，銀行業(yè)已對房地產(chǎn)市場的調(diào)整風(fēng)險有所警覺。中投證券的一份研究報告認(rèn)為，因房貸收益不高，加上主要城市房價漲幅遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增幅，從2013年10月起，32個城市中已有17個城市的商業(yè)銀行暫停了房貸；另外，有商業(yè)銀行拉長房貸放款周期，首套和改善型住房房貸利率也明顯提高。

　　近些年，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整特別是溫州、鄂爾多斯等地房地產(chǎn)泡沫破裂，這些地區(qū)的銀行在發(fā)放房貸時極為謹(jǐn)慎，房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的角色和地位被相對弱化，許多銀行積極調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，降低貸款在房地產(chǎn)業(yè)的集中度。這也意味著，2014年房地產(chǎn)市場將面對更為復(fù)雜的博弈。

　　在12月24日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長姜偉新表示，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將持續(xù)，并且注重調(diào)控的針對性、連續(xù)性和穩(wěn)定性。同時，要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場監(jiān)管，堅持開展房地產(chǎn)市場形勢分析，研究房地產(chǎn)市場調(diào)控的長遠(yuǎn)機制。

　　如果說調(diào)控加碼、房價走高是2013年樓市主旋律，那么，多重影響因素共存的2014年的房地產(chǎn)市場將走向何方？人們拭目以待。

來源：金融時報

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