房企多元化開發(fā)突圍住宅調控

　　旅游文化、城市商業(yè)、退休養(yǎng)老……不斷涌現(xiàn)的新領域，使得嗅覺敏感的房企迅速拓展開發(fā)思路。多元化能規(guī)避房企風險，未來企業(yè)將會更加細分，在地產產業(yè)鏈上也會更加的延伸。在中國住房制度改革邁過30年之際，萬科、保利地產、富力地產、合生創(chuàng)展等中國著名品牌地產企業(yè)近年“華麗轉身”，紛紛加大商業(yè)地產拓展力度，實施多元化布局。不少房企涉足旅游地產、養(yǎng)老地產等“泛地產”項目，拓展“全地產”之路。

　　業(yè)內人士分析，房企轉型將有四個方向，一是完全以商品住宅為主的企業(yè)可以轉型做保障房；二是城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶動城市基礎設施建設，商業(yè)地產的客觀需求仍然存在，例如CBD、金融街、城市綜合體等；三是新型經(jīng)濟產業(yè)區(qū)的興起，將帶動產業(yè)地產的發(fā)展，例如工業(yè)園、產業(yè)基地等；最后就是解決內需型、消費型的產業(yè)，比如旅游地產、養(yǎng)老地產等。房地產開發(fā)商應該順應潮流，在這四類需求中尋求一種合理的轉型。

　　爭食旅游地產“蛋糕”

　　旅游地產，指所有與旅游業(yè)相關的物業(yè)類型。它主要包括三類：旅游景點地產、旅游商業(yè)地產、旅游住宅地產。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游房地產項目。

　　與普通住宅、商業(yè)地產不同的是，旅游地產高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學的規(guī)劃、功能復合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產在居住品質、投資價值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產項目具有更多的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)商和購房者關注和青睞。投資規(guī)模之大、拿地數(shù)目之多、進駐領地速度之快，從一組組驚人數(shù)字中，我們可以看到房地產龍頭企業(yè)正隨著市場創(chuàng)新的步伐，在旅游地產領域里進行著觀念創(chuàng)新和戰(zhàn)略創(chuàng)新。其中最典型的代表便是萬達集團，萬達集團率多支“聯(lián)合艦隊”分別斥巨資投入全國各地旅游地產項目。萬達集團企業(yè)文化部總經(jīng)理石雪清曾表示：“萬達預感到了旅游地產作為商業(yè)地產的一個新的增長點，存在巨大的商機。旅游地產今后將發(fā)展成為同商業(yè)地產并駕齊驅的支柱產業(yè)?！倍嗄昕嘈慕?jīng)營，萬達如今幾乎占領了中國旅游地產的半壁江山。

　　商業(yè)地產如火如荼

　　在后調控時代，不管是開發(fā)商還是投資者的投資中心逐漸從以前的住宅市場，向商業(yè)地產市場轉移。

　　商業(yè)地產，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產。商業(yè)地產廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業(yè)地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業(yè)的地產形式，是狹義的商業(yè)地產。

　　樓市成交持續(xù)在高位運行，在剛需火爆的刺激下，改善型購房者及投資客也相繼入市，上周大戶型及公寓成交增加，商業(yè)地產升溫明顯。專家看來，核心商圈的商鋪、社區(qū)商業(yè)、精裝公寓以及寫字樓投資，其共同之處就是一定要重點考察物業(yè)管理公司的資產運營與管理能力，這直接關系到物業(yè)的增值能力與投資價值。

　　此外，在史上最嚴調控之后，城市綜合體項目成為樓市新寵?！俺鞘芯C合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。不僅保利、綠地、中鐵等大型房地產企業(yè)開始了綜合體項目的戰(zhàn)略布局，一些原本專注住宅的地產企業(yè)也開始改變策略。

　　養(yǎng)老地產或成新增長點

　　主題地產漸成房產開發(fā)新藍海。養(yǎng)老地產是主題地產的一種，萬科是目前國內涉足養(yǎng)老地產最深的房企之一，保利、綠地、首創(chuàng)置業(yè)等龍頭開發(fā)商均已布局。但是，養(yǎng)老地產建設容易，運營難，目前尚無可復制的成熟模式。

　　所謂養(yǎng)老地產，從建筑設計、園林規(guī)劃到裝飾標準，這類老年地產的建筑產品開發(fā)接近于高端住宅產品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設計。從護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業(yè)管理團隊。養(yǎng)老地產主要的產品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產視做商業(yè)地產項目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產項目。

　　退休年齡延遲引發(fā)的爭議，正在催生公眾對養(yǎng)老問題的擔憂，開發(fā)商正在試圖從這種群體性焦慮中尋找下一塊蛋糕。業(yè)內普遍態(tài)度偏向樂觀，認為養(yǎng)老地產會是今后一個新利潤增長點現(xiàn)象，大型開發(fā)商越來越把養(yǎng)老地產視為一種勢在必行的戰(zhàn)略選擇，更多的開發(fā)商也躍躍欲試。

來源：南方日報　 許蕾

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