房價與地價你追我趕調(diào)控目標難完成

　　土地熱賣、調(diào)控升級、精裝分拆、以房養(yǎng)老、自住型商品房、小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正……這些陌生或熟悉的詞匯，譜寫了2013年中國樓市的奏鳴曲。這一年，絕大多數(shù)城市房價依舊延續(xù)著“邊調(diào)控邊漲價”的規(guī)律。開發(fā)商一再聲稱自己不再是暴利行業(yè)，但卻勇敢地在各地爭搶“地王”。面粉貴過面包了，面包還在限購中。五味雜陳，一間房子仍是希望與絕望的混合載體，有房的和沒房的，都在期待著樓市2014的變革。

　　失控的調(diào)控目標

　　2013年樓市，以土地市場的熱鬧開局。僅1、2月份，北京土地成交額已達230億元，超過2012年全年土地出讓金收入的一半。在此背景下，2月20日，國務院會議確定五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，即史上最為嚴厲的“國五條”，正式拉開了新一輪樓市調(diào)控的序幕。

　　“國五條”出臺后一個月，各地細則紛紛落地，北京版“京五條”將調(diào)控政策執(zhí)行得最徹底。4月1日，是新舊政策的節(jié)點，之前沒趕上完成交易的二手房主，不得不繳納20%的個人所得稅，二手房市場因此短暫遇冷。不過，從來是“上有政策下有對策”，“聰明”的房產(chǎn)經(jīng)紀人想到了合理避稅的方法，一場轟轟烈烈的假“離婚潮”于是上演了。

　　“聰明”的不只是房產(chǎn)經(jīng)紀人，開發(fā)商們更不遜色。為了規(guī)避“限價”，開發(fā)商們一起玩起了“精裝分拆”的游戲，即買房人在簽購房合同交首付的同時，還必須交一筆幾十萬的裝修費，說白了，就是曲線漲價。

　　直到10月23日，北京出臺以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”，叫停了“精裝分拆”的違規(guī)銷售辦法。各地也紛紛出臺加強版調(diào)控政策。不過，這一輪輪的調(diào)控之手，并沒能把全國大多數(shù)城市的房價按下去，北上廣深連續(xù)3個月房價同比上漲超過20%。包括21世紀不動產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家機構(gòu)斷言，一線城市今年無法完成房價調(diào)控目標。

　　開發(fā)商玩命拿地

　　地王，這一一度被人漸漸淡忘的詞匯，在2013年再次為購房人所熟悉。而每一次地王的誕生，都會讓周圍的開發(fā)商竊喜，“地價都這么高了，我的房子總不能賣不過地價吧。”在開發(fā)商眼中，只要旁邊有高價地拍出，就相當于坐等著收錢。

　　盡管住宅用地價格上限早就明確溢價率不得超過50%，到達上線后需要配建保障房或自住型商品房面積；在北京，預售項目的擬定售價也被約定。但這些明顯限制了開發(fā)商利潤的規(guī)定，卻依然無法熄滅房企拿地的積極性。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，2013年一線城市賣地收入突破5000億元，暴漲150%，上海一個城市就突破了2000億元。

　　誰在“激進”？這不是難解的秘密。這一年，一向主打三、四線城市的恒大集團，不僅拿下北京限價房、自住型商品房用地，還在上海、南京等城市頻頻出手拿地；綠地更是一口氣在北京拿下15宗地塊；萬科在全國的拿地總額突破778億元，其中收入北京10宗地塊后還沒有收手的意思。

　　你出手了嗎

　　如火如荼的樓市，一直不乏潑冷水的聲音。以溫州樓市崩盤為鑒，房地產(chǎn)泡沫破裂的警鐘不斷敲響，但同時也總有N個房價繼續(xù)上漲的理由涌現(xiàn)。

　　獨立經(jīng)濟學家謝國忠像過去十年一樣的堅定：“現(xiàn)在千萬不要去買房。”他認為，判斷未來房價是否會下降，需要看人民幣是否會貶值。不過，更多的人和全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生想的一樣，在中國繼續(xù)維持低利率的政策，同時流動性不太低的情況下，選擇購房是明智之舉，但要選擇有城市競爭力的地方出手。

　　2013年，你出手了嗎？還是單身的白領(lǐng)王慧，一年到頭都在糾結(jié)要不要出手買房。年初時，她的一個朋友趕在“京五條”細則落地之前“搶”到了一套位于五環(huán)的一居室，一個周末馬不停蹄，心力交瘁。她自己也跟著慌張地看，但眼見著房價嗖嗖地漲起來，失去了出手的勇氣。年底了，朋友住進了自己的房子，并在聚會時慶幸，現(xiàn)在這套房的房價已經(jīng)把裝修和稅錢賺出來了。王慧還真有點后悔。

　　好在，幸運的她符合申請購買自住型商品房的條件。王慧認為，最理想的方案就是能中簽自住型商品房，即使未來房價下跌，還有30%的抗風險能力。北京首個自住型商品房——恒大御景灣網(wǎng)上申請人數(shù)超過了14.8萬人，而一共才有2000余套房源?！爸泻灺孰m然低，但總還有希望吧?！边@是王慧2014年最大的期待。

　　值得記住

　　長效機制

　　屢次調(diào)控不見成效并被賦予有房價“推手”嫌疑的“國八條”、“國五條”等“國”字頭調(diào)控政策，一直飽受爭議。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇甚至稱，“過去調(diào)控，一直是給病人打麻藥，治標不治本?！庇谑牵㈤L效機制的呼聲日益高漲。

　　住建部研究中心主任秦虹今年也多次在公開場合提到，中國房地產(chǎn)長效機制正在制定中。她解釋，建立長效機制的關(guān)鍵是要構(gòu)建一個覆蓋全體居民居住需求的供應體系，在改革的基礎上，施以各項土地的、財政的、稅收的、金融的配套改革政策并堅定落實。“以學區(qū)房為例，如果不對教育進行改革，對教育資源進行調(diào)配，學區(qū)房的價格就難以回歸正常?！鼻睾缯f。

　　2013年，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場以及加快房地產(chǎn)稅立法的政策已發(fā)先聲，隨著土地制度、財稅制度改革進一步推進，房地產(chǎn)稅等相關(guān)長效機制有望逐步確立。

　　限房價競地價

　　今年3月底出臺的北京樓市調(diào)整細則中，明確提出將進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。具體辦法是通過推出 “限房價、競地價”地塊，建設“單套總價基本在200萬元以內(nèi)，比周邊商品房價格低30%”的房子，這就是新生的“自住型商品房”。

　　按照規(guī)劃，北京市將在今明兩年內(nèi)推出7萬套自住型商品房，至今已拍出20宗自住型商品房用地，其中第一個項目“豆各莊地塊——恒大御景灣”已進入買房人資格預審階段。

　　“限房價、競地價”即對掛牌出讓的土地限定最高總價，然后由配建的保障性住房面積決定誰勝出。地塊仍然搶手，今年成交的房山地塊中，商品房部分的樓面價也已經(jīng)超過2萬元。

來源：北京晨報

　　版權(quán)及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀