新型保障房制度須依托住宅市場

　　中國住房社會保障制度事關(guān)國計民生，是政府公共服務(wù)的重要內(nèi)容，對實現(xiàn)“住有所居”的目標具有重大意義和作用。現(xiàn)階段中國保障性住房體系仍以產(chǎn)權(quán)式保障性住房為主，還未形成全面、長效、穩(wěn)定的機制體制。為實現(xiàn)全國保障性住房覆蓋面達到20%的近期目標和全面確?！白∮兴印?、提升保障房質(zhì)量的長期目標，新型保障性住房制度需并行且依托于住宅市場，圍繞新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展而建立。

　　一、我國未來保障性住房框架體系

　　建立多層次多渠道的保障性住房制度，逐步完善以點鋪蓋面的全民保障性住房框架體系，使低、中、高收入階層均享受社會發(fā)展的成果改善居住環(huán)境，實現(xiàn)全民　“住有所居”，創(chuàng)建“體面、舒適”的居住環(huán)境。未來充分利用十二五期間將建設(shè)的3600萬套保障性住房和存量住宅，完善住宅過濾機制，鼓勵階梯式住宅消費，不僅解決低收入階層的住房問題，也要改善大部分居民的居住環(huán)境，同時實現(xiàn)“住有所居”和“體面、舒適”居住環(huán)境目標。未來以租賃型保障性住房為主，保障性住房分配擺脫戶籍限制面向所有所在地居民包括農(nóng)民工等流動人口，普惠性的公積金制度將覆蓋所有在職職工，全面擴大保障性住房對象范圍和住房保障覆蓋面，讓所有居民實現(xiàn)基本居住權(quán)利。通過現(xiàn)階段的住房保障制度體系的完善和整合，主要采取依據(jù)市場配置的消費者補貼為主的保障模式，以租金補貼、公租房制度含廉租房、經(jīng)濟適用房制度等覆蓋中等收入以下居民。同時，推廣租金補貼、二手房購房補貼和購房稅收優(yōu)惠，加大消費者補貼力度，使居民根據(jù)需求、按照市場配置原理自主選擇居住地點。

　　二、促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健均衡發(fā)展的住房社會保障制度的政策建議

　　根據(jù)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展需求，建立以消費者貨幣補貼為主、多層次多渠道籌集房源和資金、面向全社會的透明、公平的新型保障性住房體系。

　　第一、制定明確的政策目標及長遠規(guī)劃。

　　住房消費具有長期性、持久性的特點，不同的經(jīng)濟發(fā)展階段，住房保障的需求程度和發(fā)生范圍也會產(chǎn)生很大的差別。首先摸清中低收入群體的人口分布情況和住房情況，然后根據(jù)實際情況制定住房保障建設(shè)計劃，不能以硬性指標為基準確定保障目標，避免資源浪費。我國應(yīng)從發(fā)展的角度，制定出可操作性的住房保障短期目標和長遠規(guī)劃，并隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和宏觀政策的變更而適時調(diào)整。

　　第二、適當調(diào)整保障性住房建設(shè)計劃。根據(jù)目前的保障性住房建設(shè)規(guī)模大、資金缺口大、監(jiān)管乏力、分配不均、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口流動性大等現(xiàn)實情況，適當調(diào)整保障性建設(shè)規(guī)模。我們應(yīng)優(yōu)先完成已開工保障性住房項目的竣工和公平分配，充分利用資源，謹防爛尾樓的出現(xiàn)。

　　第三，推廣公積金制度，消除戶籍障礙，建立公平的住房保障體系。目前公積金制度的覆蓋范圍較窄，根本沒有發(fā)揮普惠性的住房保障功能。因此，應(yīng)把更多的職工納入其中，提高其覆蓋率，提高貨幣補貼的覆蓋面，提升居民的住房可支付能力。

　　三、以消費者貨幣補貼為主，以市場體制機制為基礎(chǔ)，面向所有居民實現(xiàn)公平的住房保障

　　我國正處于城市化的加速期，雖然城市居住人口急劇上升，但是人口的流動性和人口結(jié)構(gòu)的變化較大，因此能做實時動態(tài)調(diào)整的消費者貨幣補貼為主的模式適合于新型城鎮(zhèn)化的保障性住房制度。保障性住房的供給應(yīng)與住房市場緊密結(jié)合，在充分利用存量房屋資源的基礎(chǔ)上，合理供給保障性住房。為充分利用已有資源，建立維修補貼制度，實施差別化的消費者補貼，有效配置資源。以市場經(jīng)濟體制為基礎(chǔ)，根據(jù)住房保障對象的規(guī)模與保障范圍，確定保障性住房在整個住房供應(yīng)和消費中所占的比重。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中必須解決半城市化問題，保障性住房制度的實施應(yīng)打破戶籍限制、面向所有居民，實現(xiàn)公平的住房保障。

　　四、建立住宅過濾機制，促進階梯式住宅消費

　　除了保障性住房的建設(shè)之外，應(yīng)積極利用市場機制解決低收入群體的住房問題。即促進住房過濾機制的形成，促使市場中存在多元化的住房供給，也使各收入階層在市場中找到符合于自身需求的住房。政府發(fā)放貨幣補貼促進中低收入階層消費過濾的二手住宅，這不僅減輕政府的財政資金壓力，還更加有效地改善中低收入家庭的居住環(huán)境。目前，地方政府新建住房解決夾心層、低收入群體的住房問題，但是資金投入量大、建設(shè)周期長，并且相比資金投入量而言能解決的住房困難的家庭數(shù)很少。因此，建立住房過濾機制，促進階梯式住宅消費，這不僅有利于低收入居民居住問題的解決，也有利于高收入居民的居住環(huán)境的改善。

　　五、多渠道籌集保障性住房房源，并實施消費者貨幣補貼制度

　　建立保障性住房房屋銀行，多渠道籌集低質(zhì)量、低租金的房源。建立保障性住房房屋銀行，由房屋銀行管理出租和發(fā)放消費者貨幣業(yè)務(wù)，既保障房屋所有者權(quán)益，也解決低收入居民住房問題。通過房屋銀行的介入保障低收入居民的權(quán)益，同時對大中城市的中、低質(zhì)量住宅實施租金管制，在確保租金的合理水平的同時避免中介抬高租金的現(xiàn)象。另外，充分利用已有的保障性住房，控制租賃型保障性住房的出售行為。政府優(yōu)先回購產(chǎn)權(quán)式保障性住房，擴大租賃型保障性住房的房源。

　　六、完善中低收入家庭的住房金融支持政策，提高中低收入群體的可支付能力

　　通過擔保，降低中低收入家庭購房的首付比例。同時，采取貼息、貸款利率優(yōu)惠等措施提高居民的住房可支付能力。

　　七、建立“公積金+住房金融互助+維修基金”三位一體的金融平臺，加強住房保障

　　目前，公積金的覆蓋面小且公積金的運用率較低。雖然部分閑置公積金用于保障性住房建設(shè)，但是也屬于短期性的集中投資。另外，盡管大量的維修基金被閑置不用，但這些對住房的長期維護來說依然是杯水之薪。因此，有必要提高維修基金的收益規(guī)模。我國還缺乏住房金融互助機制。因此，可以建立“公積金+住房金融互助+維修基金”三位一體的金融平臺，促進住房金融的發(fā)展，提高住宅的貨幣保障力度。同時，還可以利用維修基金收益定期維護住宅，改善居住環(huán)境，延長住宅使用壽命，節(jié)約資源。對公租房等保障性住房而言，這也是降低住宅運營成本的有效途徑。此外，對中低收入居民儲蓄戶發(fā)放利息補貼，進一步發(fā)揮住房保障功能。

　　八、明確保障性住房相關(guān)部門的主體職能，提高住房保障的透明度

　　在大型建設(shè)保障性住房的情況下，我國相關(guān)部門的工作人員安排較少，很難全面、有效監(jiān)管住房保障政策的執(zhí)行，容易出現(xiàn)質(zhì)量差、騙保等現(xiàn)象。另外，在制度不完善的條件下，協(xié)調(diào)能力有限并管理成本高，難以發(fā)揮其應(yīng)有的職能作用。為調(diào)動地方政府的保障性住房建設(shè)和管理的積極性，應(yīng)給予適當?shù)淖灾鳑Q策權(quán)。同時，合理劃分各級事權(quán)，明確相關(guān)部門的職能，增加人員編制，保證保障性住房建設(shè)、經(jīng)營的有效實施，提高保障性住房制度體系的透明度。

　　九、完善相關(guān)的配套制度，促進社會參與

　　住房政策必須和其它社會政策相聯(lián)系、相配套，如法律、金融、稅收、土地等制度。在住宅保障方面，以市場配置為主導的美國政府也在立法、金融、稅收等方面進行大力干預(yù)解決住房問題。我國應(yīng)盡快頒布《住房保障法》，創(chuàng)新住房金融對保障性住房的支持機制，采取長期的稅收優(yōu)惠，實行差別化的稅收政策，多渠道、多方位支持住房保障，鼓勵各類機構(gòu)參與保障性住房的經(jīng)營。

來源：《經(jīng)濟參考報》 姜雪梅

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