2014年樓市或在兩極分化中前行

　　2013年，中國房地產(chǎn)市場是一個充滿變化的一年。

　　有人在拋售內(nèi)地房地產(chǎn)；有人在暗示內(nèi)地的樓市風(fēng)險已經(jīng)較高；有人在敲響"樓市泡沫要破滅"的警鐘。另一面，市場依舊持續(xù)火爆的交易場景；層層加碼、步步升級的樓市調(diào)控政策；頻頻見諸于報端的"地王"；銀行陷入"錢荒"；多地公積金政策緊縮……

　　兩極分化的走向令樓市這樣一個博弈場愈加讓人看不懂，但盡管如此，仍然要問一問，2014年的房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變？

　　調(diào)控政策有待改進(jìn)

　　對于許多普通購房者來說，2013年是驚心動魄的一年。

　　"2012年年底，我和家人去找中介公司看房的時候，一進(jìn)門，經(jīng)紀(jì)人通常都會熱情地遞上名片，然后倒上熱水，再耐心地為你介紹各種房源信息，騎著電動車帶你去看房?？蛇^了春節(jié)再去看的時候，經(jīng)紀(jì)人一聽說想買個小戶型的二手房便不再搭腔。前后半個多月的時間，臉變的真快啊。"回想起買房時，在房地產(chǎn)中介那里前后碰到的不同遭遇，記者的一位朋友小楊仍然很感嘆。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的"變臉"術(shù)率性上演，這在2013年年初并非是一個偶然現(xiàn)象。

　　如果說二手房是樓市的晴雨表，那么在政策調(diào)控下，買房人、賣房人的表情則可以說是二手房市場的晴雨表，2013年房地產(chǎn)市場一開局，便迎來了二手房市場的一個沸騰，而這份火爆場景的背后，一個很重要的原因是源自于市場對樓市調(diào)控新政的恐慌。

　　梳理過去一年，房地產(chǎn)調(diào)控政策讓人應(yīng)接不暇。2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作提出"國五條"，這是自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來的第五次升級。前四次分別是2010年1月的"國十一條"、4月的"國十條"、9月的"929新政"以及2011年1月的"新國八條"。

　　隨后不久，國務(wù)院于2013年2月26日正式公布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，其中規(guī)定二手房的個調(diào)稅由交易總額的1%-2%，從嚴(yán)按差額的20%征收。

　　該政策下達(dá)后，立刻引起市場一片嘩然，二手房市場一度陷入恐慌，迎來了新一波"搶購潮"，一時間，連夜排隊過戶的現(xiàn)象頻現(xiàn)于各地，當(dāng)年三月份二手房交易量也創(chuàng)下新高。

　　"搶購"背后的原因，則是源于買賣雙方對于"從嚴(yán)按差額的20%征收個稅實施"的擔(dān)憂，而這也正是小楊為什么會前后受到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不同禮遇的關(guān)鍵所在。

　　2013年3月30日，"國五條"各地實施細(xì)則紛至沓來，北京、上海、重慶細(xì)則先行，但在各地出臺的細(xì)則中，許多地方政府對20%個稅卻沒有過多描述。

　　小楊告訴記者說，如今回想起來，當(dāng)時不像是在買房，而更像是買大白菜。"從頭到尾，我們只是實地看了一套房子，便匆匆忙忙在當(dāng)晚就付了定金，簽了合同。大家都在趕在政策落地之前簽約，20%的稅，萬一碰上了，對于普通家庭來說實在是太沉重的負(fù)擔(dān)。"小楊如是說。

　　回想2013年年初的搶購現(xiàn)象，在鏈家地產(chǎn)工作的經(jīng)紀(jì)人小谷這樣告訴記者："當(dāng)時，那些滿五年唯一住房的小戶型特別搶手，只要一登記在系統(tǒng)里，就跟賣大白菜一樣被搶光了，甚至有些客戶房子都沒有去看，只是在系統(tǒng)里看了房屋戶型圖之后就立刻交付了定金。"

　　時至2013年年中，房地產(chǎn)市場依舊不平靜。各地"地王"頻現(xiàn)與此同時，銀行陷入"錢荒"，多地公積金政策緊縮。進(jìn)入2013年下半年，住房信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、以房養(yǎng)老，以及各地跟風(fēng)二套房首付提至7成等等一系列政策頻繁出擊。這些雖然對樓市未造成重大影響，市場整體表現(xiàn)相對平穩(wěn)，但"調(diào)控潮"并未就此結(jié)束。

　　從2013年三季度開始，"國五條"出臺后，各地房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)分化。多個城市對地方調(diào)控細(xì)則進(jìn)行微調(diào)。

　　2013年11月開始，深圳、上海、廣州、北京四大一線城市陸續(xù)出臺二套房首付提高至七成等系列政策。隨后，武漢、南昌、沈陽、廈門、福州等二線城市也相繼開始為調(diào)控政策"加碼"。截至2013年年底，共有18個城市發(fā)布收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策新舉措。

　　值得一提的是，這一連串的調(diào)整方向有緊也有松，其中，限購政策略有放松的有溫州、蕪湖等城市。

　　從具體調(diào)控內(nèi)容上看，盡管各城市間情況各異，力度與細(xì)節(jié)上存有差異，但大多著眼于貸款、限購、保障房、監(jiān)管等相關(guān)政策進(jìn)一步收緊。而二線城市的調(diào)控政策幾乎照搬一線城市的模板。

　　各大城市調(diào)控政策的集中出臺，讓房地產(chǎn)市場在那個初冬感受到了一絲涼意，樓市降溫預(yù)期也再次被市場期待。從2013年11月的交易表現(xiàn)看，一些城市的交易開始變得緩和與冷靜。據(jù)相關(guān)資料顯示，全國43個重點城市住宅市場，2013年11月成交量環(huán)比上漲和下降的城市數(shù)量呈現(xiàn)均等局面，其中，北京出現(xiàn)15.76%的降幅，而上海減少了1.82%、杭州下滑了14.05%、蘇州縮水達(dá)26.32%。

　　調(diào)控政策幾乎貫穿整個2013年的房地產(chǎn)市場。然而，值得一提的是，在一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，監(jiān)管層卻一字未提"房地產(chǎn)與調(diào)控及房價、商品房市場"。對此，專家分析，這絕對不是意味著會放松調(diào)控與退出調(diào)控，相反，2013年的房地產(chǎn)調(diào)控政策會延續(xù)到2014年。

　　"但考慮到當(dāng)前樓市分化與供求不平衡及經(jīng)濟(jì)、樓市實際情況不一，各地方政府會因地制宜的實施調(diào)控政策，微調(diào)或收緊，主要是一、二線城市與三四線城市。"專家說。

　　對于今年的住房調(diào)控政策，社科院《中國住房發(fā)展報告》認(rèn)為，調(diào)控主要任務(wù)是平衡供求，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房價，加快改革。

　　具體的政策措施上，上述報告建議，實施差別化的區(qū)間目標(biāo)調(diào)控，保持宏觀政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性。行政調(diào)控目前不能完全取消，但是需要改進(jìn)。第一，要理順市場供求機(jī)制，強化市場預(yù)期管理；第二，深化住房產(chǎn)權(quán)制度改革，探索住房產(chǎn)權(quán)的共同持有與多級拆分制度，并建立與之相適應(yīng)的土地出讓、住房融資和財稅配套制度；第三，適時推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，逐步放開住房限購；第四，放寬住房信貸限制，支持首次置業(yè)和合理改善性需求；第五，降低二手住房交易稅費，減輕購房者實際負(fù)擔(dān)等。

　　樓市趨緩已現(xiàn)分化

　　盡管房價仍在一片普漲聲中，但2013年房地產(chǎn)市場一路奔跑的腳步還是出現(xiàn)了放緩的跡象。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局2013年11月18日公布的信息顯示，70個大中城市中，10月份新建商品住宅環(huán)比價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。下降和持平的城市均以三四線城市為主。其中，下降的城市分別是溫州下降0.1%、秦皇島下降0.1%；持平的城市南充、牡丹江、鄭州。

　　關(guān)于大中城市的劃分，據(jù)記者了解，目前，房地產(chǎn)業(yè)界比較認(rèn)可的分法是，北上廣深等是一線房地產(chǎn)市場；除此之外的省會城市和副省級計劃單列市是二線房地產(chǎn)市場；其他地級市及以下城市是三四線房地產(chǎn)市場。

　　在這項數(shù)據(jù)里，盡管70個城市的環(huán)比平均漲幅只收窄了0.2個百分點，但依然引起了市場高度關(guān)注。而此前關(guān)于三四線城市樓市即將崩潰的爭論，再次變得熱烈起來。

　　無獨有偶，中國社會科學(xué)院近日發(fā)布《中國住房發(fā)展報告》指出，2012-2013年，一二線城市房價上漲較快。與一二線城市相比，三四線城市房價整體增速較緩，結(jié)構(gòu)出現(xiàn)分化跡象。該報告指出，從總體來看，三四線城市庫存增加較多，部分城市房價出現(xiàn)下跌的跡象。

　　該報告認(rèn)為，2013年中國一線城市住房價格快速上漲，但一線城市住房市場變化情況并非孤立情況，與世界主要同類城市住房市場變動趨勢整體相似；二線城市房價兩極分化較為嚴(yán)重，部分二線城市量價高企，其中，二線城市住房價格增速最低為?？?.1%，最高為廈門16.5%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2013年11月份全國交易數(shù)據(jù)的"減速"，昭示著2012年年底上演的翹尾大戲在這個冬天很難再現(xiàn)，市場恐將踏著緩和的節(jié)奏走進(jìn)2014年。

　　值得一提的是，房地產(chǎn)市場的兩極分化現(xiàn)象，在上市房企的業(yè)績報告中也有所反應(yīng)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在已公開的17家A股上市房企發(fā)布的全年業(yè)績預(yù)報中，預(yù)增的企業(yè)達(dá)到11家，預(yù)期減少的有5家，分別是銀潤投資、天倫置業(yè)、合肥城建、東湖高新、天業(yè)股份。

　　2014年商業(yè)地產(chǎn)最"搶眼"

　　"春節(jié)前后，可能有更多城市加入到調(diào)控大軍中來。"這是當(dāng)前業(yè)界對房地產(chǎn)市場的一個普遍預(yù)期。

　　那么，不斷升級的調(diào)控"緊箍咒"能否為樓市降溫，2014年的房地產(chǎn)行業(yè)將如何演變？

　　作為樓市堅定的唱多派，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩曾表示，25年后，北京每平方米房價將超過80萬元非常容易。雖然這一言論受到無數(shù)次"攻擊"，但似乎都無法改變他唱漲的決心。

　　董藩分析說，25年前中國人的收入最高不過1-200元，以當(dāng)時的情境，說25年后北京房價能夠漲到每平方米2萬元，"別人一定認(rèn)為這個人瘋了"。但事實是，北京五環(huán)內(nèi)的房價早就超過了這個價格。

　　同樣預(yù)期房價會繼續(xù)上漲的人士不在少數(shù)，其中也包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強。在一個論壇上，任志強再次宣稱，房價仍會上漲。不過，一向被稱為"任大炮"的他，此番對今年房價的預(yù)期并不如往年那般"豪放"。任志強表示，"2014年房價總的趨勢是看漲的，但是增幅放緩，如果說具體區(qū)間，則有可能從兩位數(shù)降到一位數(shù)。"

　　除了"上漲"說之外，目前市場上更傾向于另一種預(yù)判。一些主流觀點認(rèn)為，2014年的房地產(chǎn)市場將迎來轉(zhuǎn)折之年的到來，房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象。

　　"在房價沖高的2013年，雖然一二線城市房價都出現(xiàn)了上漲，但三四線城市的房價卻是步履維艱的，有的城市房地產(chǎn)市場過剩問題和泡沫破裂的風(fēng)險很大。"一位業(yè)內(nèi)人士如是說。

　　作為地產(chǎn)企業(yè)的代表，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊公開表示，2014年房地產(chǎn)市場總體呈平穩(wěn)上升趨勢，區(qū)域結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)不均衡發(fā)展。她分析說："一二線城市，特別是一線北上廣深還會持續(xù)上漲，這主要是由于特大城市聚集力和影響力進(jìn)一步增強；二線城市應(yīng)該是平穩(wěn)增長，因為它既有不斷增長的需求，同時也存在去除庫存的壓力，所以供求關(guān)系趨于平穩(wěn)；三四線城市由于需求不足、供應(yīng)量過大，房地產(chǎn)有下降的壓力。"

　　持類似觀點的還有住建部政策研究中心主任秦虹。她認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)市場增長速度很難超過今年，分化的趨勢會延續(xù)。

　　原因有兩點，一是銷售增長超過預(yù)期。秦虹表示，2013年1-10月份全國新建商品房銷售面積增長速度是41%，1-9月全國二手房銷售面積增長84%，這兩個增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期，去年商品房銷售面積增速在此基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高的難度非常大；二是市場以自住型需求為主。一二線城市限購、限貸政策很難退出來，在這樣的情況下，市場需求主體以自住性為主，自住性房子不可能重復(fù)購買，一家只需要一套房子住就可以了，因此今年自住性需求仍會增長，但增速超過去年很難達(dá)到。

　　中國指數(shù)研究院在其2013年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)報告中也指出，在政府主導(dǎo)加大供應(yīng)和貨幣政策回歸中性的背景下，2014年商品房價格漲幅將會收窄，但熱點城市商品房價格上漲壓力依然較大，調(diào)控政策仍可能加碼。兩極分化加劇也是2014年房地產(chǎn)市場的趨勢之一，價格方面，地價和供求矛盾加大了一線城市房價上漲的壓力，但部分三線城市價格則存在下跌的風(fēng)險。

　　一批開發(fā)商對房地產(chǎn)市場更遠(yuǎn)的未來也不樂觀。其中，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林就曾公開表達(dá)了這樣一個觀點："房地產(chǎn)的好日子可能不會超過十年"。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，做住宅市場會越來越難，利潤越來越薄，但商業(yè)地產(chǎn)才剛剛拉開序幕，未來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控可能不斷加碼，商業(yè)地產(chǎn)將成為投資主陣地。

來源：中華工商時報

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