房地產(chǎn)調(diào)控不可能大幅放松

　　2014年房地產(chǎn)調(diào)控依然會延續(xù)2013年態(tài)勢，不可能大幅放松，但將更強調(diào)分類指導，因地制宜：一線城市從緊，二線城市維穩(wěn)，三、四線城市將有所放松。

　　都說中國樓市是個“政策市”，而決策層的某些信號，又讓人感到政策走向出現(xiàn)了些許新變化。

　　2013年10月29日中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習，強調(diào)住房保障。11月中旬三中全會召開，文件中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容很少，涉及土改、房地產(chǎn)稅立法、住房保障與住宅供應、公積金等。12月11-13日，中央經(jīng)濟工作會議與中央城鎮(zhèn)化會議同步召開。上述四個會議均淡化房地產(chǎn)調(diào)控。

　　上述信息，以及其他諸多信息比如去年四季度十幾個城市出臺地方新政，進一步收緊調(diào)控，而且繼續(xù)實施行政干預綜合起來，發(fā)出的是非常復雜的信號：房地產(chǎn)政策將轉(zhuǎn)型，但需要一個過程。業(yè)內(nèi)外更關(guān)注2014年的房地產(chǎn)調(diào)控的具體動向，不妨關(guān)注以下八個方面。

　　其一，限價弱化或取消。2011年和2013年，房地產(chǎn)調(diào)控文件中兩度要求地方城市制定年度房價控制目標。從中央層面看，今后不太可能要求各地繼續(xù)制定房價控制目標。從地方層面看，既然不需制定年度房價控制目標，而且2014年房價上漲壓力將減小，也就沒必要限制項目售價。

　　其二，建設不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。建立和實施以土地為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是產(chǎn)權(quán)管理體制機制的重大改革。2014年重點在于建立統(tǒng)一登記機構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺。按國務院要求，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例，并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。對于正常的商品房并無影響，原本就屬合規(guī)登記，而對于各種“灰色”房屋，以后將逐步納入正規(guī)登記程序，會暴露出其中某些不合規(guī)的事實。

　　其三，個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)城市擴圍。這不僅涉及技術(shù)問題，更多還有人為障礙。部分人擔心自己的多套房產(chǎn)曝光。即便阻力重重，此事還將繼續(xù)推進，這是一項基礎性工作，國家必須掌握全國住宅的“家底”，這也是制定合理的住宅產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要前提。

　　其四，房產(chǎn)稅立法與試點。十八屆三中全會中提出，“要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，再次表明中央推進房地產(chǎn)稅改革的決心是不變的。由于明確提出房產(chǎn)稅要立法，要走人大流程，那么在立法之前，不可能全國鋪開，而立法需要好幾年時間，暫也不必過憂。不過，在立法之前，依然可能擴大試點范圍，先試點后立法，這是改革的“常規(guī)打法”，2014年推出第二批試點城市的可能依然較大。

　　其五，出臺《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》。中央城鎮(zhèn)化會議提出了推進城鎮(zhèn)化的六條主要任務，這將成為2014年將出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中的主要方針與內(nèi)容。其中三條與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系較大。第一，推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。為此必須進行配套的戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。第二，提高城鎮(zhèn)建設用地利用效率。三大城市群地區(qū)，要以盤活存量為主，不能再無節(jié)制擴大建設用地。減少工業(yè)用地，適當增加生活用地特別是居住用地。第三，優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)。“兩橫三縱”的全國城市化戰(zhàn)略格局，已經(jīng)形成京津冀、長三角、珠三角三大城市群，同時要在中西部和東北有條件的地區(qū)，依靠市場力量和國家規(guī)劃引導，逐步發(fā)展形成若干城市群。由此可見，新型城鎮(zhèn)化更注重發(fā)展城市群與中小城市，而控制超大城市規(guī)模。

　　其六，土地政策與土地制度改革。從短期政策看，2014年主要方針仍是增加普通住房、保障房用地，尤其是要求房價漲幅偏大、住宅供應緊張的城市增加宅地供應，另外還會繼續(xù)抑制地王。從改革層面看，重點在農(nóng)村土地制度改革，包括加快征地制度改革，完善農(nóng)村宅基地管理制度，引導和規(guī)范集體經(jīng)營性建設用地入市等。

　　其七，貨幣政策與房地產(chǎn)融資政策。中央經(jīng)濟工作會議提出：2014年繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。但按照短期慣性，2014年仍將延續(xù)2013年下半年偏緊的執(zhí)行態(tài)勢。貨幣政策的松緊，會決定房地產(chǎn)信貸與融資政策。2014年尤其是上半年，房價仍處高位，房地產(chǎn)融資難以明顯放松。相比2013年度，開發(fā)貸、個人房貸仍略偏緊。至于上市公司再融資，2013年有消息稱要開閘，靴子至今未落地，估計2014年會有所放行，這也是提高房企直接融資比重的應有之義。從改革層面看，一方面調(diào)整和優(yōu)化公積金制度；另一方面將設立住房金融機構(gòu)，通過提供政策性貸款、貸款擔保等形式支持普通居民融資購房。

　　其八，住房保障制度建設。住房保障，是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分。2011年至2013年底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計開工2490萬套，“十二五”期間新建3600萬套的目標，前三年已完成近7成，完成五年目標沒有問題。從指導方針分析，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，也即住房供應“雙軌制”，重點發(fā)展公共租賃住房，廉租住房將并入公租房，各類棚戶區(qū)改造仍是重點。

　　總體而言，2014年房地產(chǎn)調(diào)控依然會延續(xù)2013年態(tài)勢，不可能大幅放松，但將更強調(diào)分類指導，因地制宜。筆者認為，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控要求大體如此：一線城市從緊，二線城市維穩(wěn)，三、四線城市將有所放松。

來源：中國證券報

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