2014是房地產(chǎn)調(diào)控的“過(guò)渡年”

　　都說(shuō)中國(guó)樓市是個(gè)“政策市”，而新一屆政府的某些信號(hào)，又讓人感到政策走向出現(xiàn)了些許新變化。對(duì)此，很多人既興奮又迷茫。站在歲末年初的時(shí)點(diǎn)，有必要對(duì)于房地產(chǎn)政策進(jìn)行簡(jiǎn)要的回顧、總結(jié)與展望。

　　2013年的房地產(chǎn)政策，堪稱近十年來(lái)最詭異的一年。2月20日，國(guó)務(wù)院會(huì)議推出“國(guó)五條”，內(nèi)容新意不多，但3月1日公布的“國(guó)五條細(xì)則”在限購(gòu)、限貸、個(gè)調(diào)稅、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等方面明顯升級(jí)。對(duì)此，資本市場(chǎng)反應(yīng)很大，其后第一個(gè)交易日地產(chǎn)股便暴跌。購(gòu)房者反應(yīng)更大，各地交易中心暴滿，甚至部分交易中心需要加夜班工作。

　　然而，3月底4月初各地公布的相關(guān)細(xì)則中，除了北京之外，各地基本上從寬處置，多項(xiàng)政策都沒(méi)能落到實(shí)處。其后至年底，中央文件及領(lǐng)導(dǎo)人，不再提及“房?jī)r(jià)”，連房地產(chǎn)調(diào)控也少提及。只重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)住房保障、棚戶區(qū)改造。由此可見，持續(xù)十年之久的房地產(chǎn)調(diào)控思路與方式，在2013年發(fā)生了明顯變化，分水嶺就是4月，之前的國(guó)五條及細(xì)則，仍是舊思路的延續(xù)，其后則暗示著進(jìn)入新階段。

　　2013年的第四季度，大會(huì)不斷，人們時(shí)時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)方面的措辭。10月29日中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)，強(qiáng)調(diào)住房保障。11月中旬三中全會(huì)召開，文件中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容很少，涉及土改、房地產(chǎn)稅立法、住房保障與住宅供應(yīng)、公積金等。12月11-13日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議與中央城鎮(zhèn)化會(huì)議同步召開。上述四個(gè)會(huì)議皆未提及房地產(chǎn)調(diào)控與房?jī)r(jià)。但也應(yīng)關(guān)注兩點(diǎn)，一是12月3日召開的中央政治局會(huì)議提出2013做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，二是12月下旬的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議表示2013年要繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作。

　　上述信息，以及其他諸多信息比如四季度十幾個(gè)城市出臺(tái)地方新政，進(jìn)一步收緊調(diào)控，而且繼續(xù)實(shí)施行政干預(yù)綜合起來(lái)，發(fā)出的是非常復(fù)雜的信號(hào)：房地產(chǎn)政策將轉(zhuǎn)型，但需要一個(gè)過(guò)程。很多朋友關(guān)注的是短期政策變化與影響，接來(lái)下簡(jiǎn)要分析與展望一下2014年政策走向。

　　首先，調(diào)控房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)眼成煙云?！岸笾品?jī)r(jià)過(guò)快上漲”、“使房?jī)r(jià)回歸合理水平”、“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”……這些過(guò)去多年耳熟能詳?shù)奶岱?，不再?huì)在2014年官方文件中出現(xiàn)了。兩層原因，第一，著眼長(zhǎng)期，三中全會(huì) “將市場(chǎng)對(duì)資源配置的作用，從基礎(chǔ)性拔高到?jīng)Q定性”，未來(lái)十年整個(gè)經(jīng)濟(jì)都如此，當(dāng)然包括商品房市場(chǎng)，而直接干預(yù)房?jī)r(jià)與之相悖；第二，2014年房?jī)r(jià)漲幅將回落、趨穩(wěn)，中央層面暫時(shí)也沒(méi)必要調(diào)控房?jī)r(jià)了。需要提醒一點(diǎn)：這并不代表未來(lái)永不再提“房?jī)r(jià)”了，假如幾年后房?jī)r(jià)再度飆升，仍有必將調(diào)控房?jī)r(jià)，只是更多的使用非行政類手段罷了。

　　其次，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。頻繁波動(dòng)、有時(shí)暴漲暴跌，這本就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，所以大部分時(shí)段都需要調(diào)控樓市，只是各國(guó)在方式方法上有所區(qū)別而已。近兩年來(lái)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制成為一個(gè)頻頻被媒體提及的名詞，這其中包含房地產(chǎn)調(diào)控，但又不等于同房地產(chǎn)調(diào)控。它應(yīng)是一攬子計(jì)劃，是房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)工程，比如包括土地供應(yīng)、稅收金融、住房保障、信息聯(lián)網(wǎng)、住宅產(chǎn)業(yè)化等。也有可能在今年出臺(tái)一個(gè)文件，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做出一個(gè)綱領(lǐng)性、框架性的安排。

　　相比空泛的長(zhǎng)效機(jī)制總框架，業(yè)內(nèi)外更關(guān)注2014年的房地產(chǎn)調(diào)控的具體動(dòng)向，不妨關(guān)注以下八個(gè)方面。

　　其一，限價(jià)弱化或取消。直接干預(yù)商品價(jià)格，原本就是傷害市場(chǎng)機(jī)制的做法，只能偶爾、暫時(shí)的使用，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，萬(wàn)不可經(jīng)常使用。2011年和2013年，房地產(chǎn)調(diào)控文件中兩度要求地方城市制定年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。從中央層面看，不太可能要求各地繼續(xù)制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)了。從地方層面看，既然不須制定年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)了，而且2014房?jī)r(jià)上漲壓力將減小，也就沒(méi)必要限制項(xiàng)目售價(jià)了。

　　其二，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)。建立和實(shí)施以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是產(chǎn)權(quán)管理體制機(jī)制的重大改革，2014年重點(diǎn)在于建立統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺(tái)。按國(guó)務(wù)院要求，2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例，并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。對(duì)于正常的商品房并無(wú)影響，原本就屬合規(guī)登記；而對(duì)于各種灰色房屋，以后將逐步納入正規(guī)登記程序，會(huì)曝露某些不合規(guī)的事實(shí)，因此屬于負(fù)面影響。比如在部分資源型城市，某些大型礦產(chǎn)國(guó)企所建的大量房產(chǎn)，皆沒(méi)有進(jìn)行合規(guī)登記，就賣給本單位職工甚至非本單位人員。

　　其三，個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)城市擴(kuò)圍。原計(jì)劃的2013年6月底完成500個(gè)城市聯(lián)網(wǎng)，最終還是泡湯了。這事不僅涉及技術(shù)問(wèn)題，更多的還有人為障礙，在當(dāng)前中央反腐力度大增的背景下，部分權(quán)貴階層擔(dān)心自己的多套房產(chǎn)曝光。即便阻力重重，此事還將繼續(xù)推進(jìn)，這是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，國(guó)家必須掌握全國(guó)住宅的“家底”，這也是制定合理的住宅產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要前提。隨著這一進(jìn)程的推進(jìn)，必將抑制官員和國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)的新增多套房需求，中短期內(nèi)會(huì)有少量出售二手房的行為發(fā)生。

　　其四，房產(chǎn)稅立法與試點(diǎn)。 三中全會(huì)中提出“要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。再次表明中央推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的決心是不變的。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉的解讀是：減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，清費(fèi)立稅，增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。說(shuō)得明白，房產(chǎn)稅繼續(xù)推進(jìn)。由于明確提出要立法，也即要走人大流程，那么在立法之前，不可能全國(guó)鋪開，而立法需要好幾年時(shí)間，暫也不必過(guò)憂。不過(guò)，立法之前，依然可能擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，先試點(diǎn)后立法，這是改革的“常規(guī)打法”，2014年推出第二批試點(diǎn)城市的可能依然較大。

　　其五，出臺(tái)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》。中央城鎮(zhèn)化會(huì)議，提出了推進(jìn)城鎮(zhèn)化的六條主要任務(wù)，這將成為2014年將出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中的主要方針與內(nèi)容。其中三條與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系較大。第一，推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。為此必須進(jìn)行配套的戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。第二，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率。三大城市群地區(qū)，要以盤活存量為主，不能再無(wú)節(jié)制擴(kuò)大建設(shè)用地。減少工業(yè)用地，適當(dāng)增加生活用地特別是居住用地。第三，優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)?！皟蓹M三縱”的全國(guó)城市化戰(zhàn)略格局，一張藍(lán)圖干到底。已經(jīng)形成京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群，同時(shí)要在中西部和東北有條件的地區(qū)，依靠市場(chǎng)力量和國(guó)家規(guī)劃引導(dǎo)，逐步發(fā)展形成若干城市群。由此可見，新型城鎮(zhèn)化更注重發(fā)展城市群與中小城市，而控制超大城市。

　　其六，土地政策與土地制度改革。從短期政策看，2014年依然延續(xù)2013年，主要方針是增加普通住房、保障房用地，尤其是要求房?jī)r(jià)漲幅偏大、住宅供應(yīng)緊張的城市增加宅地供應(yīng)，另外還會(huì)繼續(xù)抑制地王。從改革層面看，重點(diǎn)在農(nóng)村土地制度改革，主要包括三個(gè)方面：加快征地制度改革；完善農(nóng)村宅基地管理制度；引導(dǎo)和規(guī)范集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。三中全會(huì)在土改方面的一條新意是：“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?！?013年12月深圳史上第一塊集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用成功上市，政府獲得地價(jià)款的七成，村集體獲得三成及部分建筑面積。這是繼1987年深圳首創(chuàng)國(guó)有土地拍賣后，又一次歷史性破冰之舉，意義重大。2014年，國(guó)土部將在土地改革方面制定指導(dǎo)意見等相關(guān)文件，長(zhǎng)期看將有利于緩解大城市國(guó)有用地緊張的局面。

　　其七，貨幣政策與房地產(chǎn)融資政策。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的方針是：2014年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。這一口徑已堅(jiān)持了四年，但前三年的實(shí)際執(zhí)行情況卻有差異：2011年偏緊，2012年偏松，2013年前松后緊。2013年以來(lái)中央更重視以高利率去杠桿、控制影子銀行、約束房地產(chǎn)和平臺(tái)，所以20013年6月和12月的銀行間利率飆升。按照這一短期慣性，2014年仍將延續(xù)2013年下半年偏緊的執(zhí)行態(tài)勢(shì)。另外，預(yù)計(jì)2014年通脹壓力大于2013年，限制了貨幣放松空間。不過(guò)，假如2014年經(jīng)濟(jì)增速下滑超過(guò)預(yù)期，或者外匯占款顯著減少，或者債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯，則有可逼迫貨幣政策穩(wěn)中略松。

　　貨幣政策的松緊，會(huì)決定房地產(chǎn)信貸與融資政策。另外2014年，尤其是上半年，房?jī)r(jià)仍處高位，房地產(chǎn)融資難以明顯放松。相比2013年度，開發(fā)貸、個(gè)人房貸仍略偏緊。至于上市公司的再融資，2013年有段時(shí)間有消息要開閘，靴子至今未落地，估計(jì)2014年會(huì)有所放行，這也是提高房企直接融資比重的應(yīng)有之義。從改革層面看，一方面調(diào)整和優(yōu)化公積金制度，另一方面將設(shè)立住房金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)提供政策性貸款、貸款擔(dān)保等形式支持普通居民融資購(gòu)房。

　　其八，住房保障制度建設(shè)。住房保障，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。2008年四季度，國(guó)家開始發(fā)力保障房建設(shè)，到2013年底，全國(guó)累計(jì)用實(shí)物方式解決了3400萬(wàn)戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難。2011年至2013年底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程累計(jì)開工2490萬(wàn)套，十二五期間新建3600萬(wàn)套的目標(biāo)，前三年已完成近7成，完成五年目標(biāo)沒(méi)有問(wèn)題。2014年的目標(biāo)任務(wù)是基本建成480萬(wàn)套以上，新開工600萬(wàn)套以上，其中棚戶區(qū)改造370萬(wàn)套以上。從指導(dǎo)方針?lè)治?，總的方向是?gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，也即住房供應(yīng)“雙軌制”；重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，廉租住房將并入公租房，各類棚戶區(qū)改造仍是重點(diǎn)，弱化傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房，引導(dǎo)發(fā)展上海模式的共有產(chǎn)權(quán)房；制定《住房保障條例》。

　　最后，再?gòu)?qiáng)調(diào)一下房地產(chǎn)調(diào)控的形勢(shì)。2014年，正處我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)變方式、建立長(zhǎng)效機(jī)制的過(guò)渡期。外部經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境是，經(jīng)濟(jì)低位企穩(wěn)，貨幣中性略緊。內(nèi)部房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是，高盤振蕩、趨于降溫。總體而言，2014年依然會(huì)延續(xù)2013年的調(diào)控態(tài)勢(shì)，不可能大幅放松調(diào)控，但更加強(qiáng)調(diào)分類指導(dǎo)，因地制宜。住建部的口徑是：對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)；庫(kù)存較多的城市要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。這就意味著，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控要求大體如此：一線城市從緊，二線城市維穩(wěn)，三四線城市有所放松。上半年，政策基本不變。下半年，視市場(chǎng)溫度變化幅度，同時(shí)參照經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)，如有必要，則小有調(diào)整。

來(lái)源：新浪地產(chǎn)　　作者：楊紅旭

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