宅基地改革分歧尚存 小產(chǎn)權(quán)房將分類處理

　　在去年11月國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)“緊急查處小產(chǎn)權(quán)房”的通知之后，圍繞小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正、何時(shí)轉(zhuǎn)正的諸多問題就牽動著無數(shù)人的神經(jīng)。

　　在去年11月國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)“緊急查處小產(chǎn)權(quán)房”的通知之后，圍繞小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正、何時(shí)轉(zhuǎn)正的諸多問題就牽動著無數(shù)人的神經(jīng)。

　　目前，由國土、住建兩部委聯(lián)合推進(jìn)的小產(chǎn)權(quán)房整治只是針對正在建設(shè)、正在銷售——也就是近兩年新增的小產(chǎn)權(quán)房，而對于更多的早已有居民入住的“存量”小產(chǎn)權(quán)房，由于歷史情況復(fù)雜，有關(guān)部門將會區(qū)分不同的情況分類研究、分類處理。

　　未來可能采取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小產(chǎn)權(quán)房，通過補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，繳納相應(yīng)的稅費(fèi)之后，納入廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等保障房系列內(nèi)；而對一些嚴(yán)重違反城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，非法占用耕地和基本農(nóng)田的，建筑設(shè)計(jì)施工質(zhì)量存在嚴(yán)重問題的“小產(chǎn)權(quán)房”，則采取改建或者拆除的強(qiáng)制辦法。

　　原國家土地管理局規(guī)劃司副司長鄭振源認(rèn)為，未來對小產(chǎn)權(quán)房的主要處理，無非就是轉(zhuǎn)正和拆除兩種措施。目前較為關(guān)鍵的是，需要盡快統(tǒng)一有關(guān)方面對十八屆三中全會后關(guān)于“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的認(rèn)識，在此基礎(chǔ)上，再出臺更為具體的政策措施，這樣才能真正解決長期累積的小產(chǎn)權(quán)房問題。

　　分類處理

　　十八屆三全會公布《關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》之后，一些專家認(rèn)為，其中提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”，實(shí)際上是對小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”發(fā)出信號。但緊隨之后，國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，撲滅了各地對小產(chǎn)權(quán)房的熱炒。

　　距離上述通知下發(fā)已逾兩月，國土部、住建部對小產(chǎn)權(quán)房的新一輪聯(lián)合清查仍尚未結(jié)束。截至目前，兩部委主要是在北京市昌平區(qū)、通州區(qū)、懷柔區(qū)，河北省石家莊市欒城縣，海南省?？谑?，廣東省廣州市花都區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市賽罕區(qū)等地，督辦查處在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房。

　　在本輪對小產(chǎn)權(quán)房的查處中，北京、?？趦墒姓恼瘟Χ榷己艽?。去年底，北京多名村官因?yàn)檫`法違規(guī)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房被處罰，其中懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)桃山村原村主任常勇被判刑期為10年，罰金45萬元；北京紫輝農(nóng)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司法人代表李某，因違法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)樓房對外銷售，被判處有期徒刑兩年。?？诜矫?，僅龍華區(qū)新海村一次被拆除的樓房就有9600平方米，建設(shè)成本有1千多萬。

　　北京、?？诙紝υ诮ā⒃谑鄣男‘a(chǎn)權(quán)房都敢于動“硬骨頭”，但對于一些同樣屬于小產(chǎn)權(quán)房，但已經(jīng)有大量居民居住的社區(qū)，這次大規(guī)模的整治并沒有涉及。位于北京通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)土橋總站附近的太玉園，里面有上萬人居住，是北京最大小產(chǎn)權(quán)房，去年曾出現(xiàn)在北京公布的79個(gè)小產(chǎn)權(quán)房清理名單中，但在這次并沒有受到任何影響。本輪針對在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房整治，北京國土局遵循的一個(gè)重要原則是“分類處理”。所謂“分類”，簡單來說，就是尊重歷史，著眼現(xiàn)實(shí)。對在售、在建小產(chǎn)權(quán)房是“零容忍”，堅(jiān)決遏制；對在《土地管理法》出臺之前形成，或者是在以往城市拆遷中安置等這些歷史情況比較復(fù)雜的小產(chǎn)權(quán)房，則在以后采取其它辦法來處理。

　　對于下一步有關(guān)方面將會采取何種辦法來處理很多省市都存在的龐大“存量”小產(chǎn)權(quán)房，接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪的國土領(lǐng)域?qū)＜揖硎荆瑧?yīng)該采取分類處理、有條件合法化的辦法措施，再往進(jìn)一步說，就是通過補(bǔ)繳一部分稅來加以規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房，把其納入現(xiàn)在官方推進(jìn)的住房保障體系中。至于這樣的建議能否被國土部等方面采納，目前未知。一位不具名的前國土部官員對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，此前在國土部任職的一位副部長也曾主張采取分類分析，來化解歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)房問題，但之后并沒有兌現(xiàn)成具體的政策措施來執(zhí)行。

　　中國土地學(xué)會副理事長、國土資源部咨詢研究中心特邀咨詢委員黃小虎表示，地方政府在處理小產(chǎn)權(quán)房問題上已經(jīng)有所創(chuàng)新。比如，深圳市政府去年底已經(jīng)正式發(fā)文，決定從今年4月1日起，將部分歷史遺留違建的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為限價(jià)商品房，深圳的做法對國內(nèi)其它省市頗有借鑒作用。

　　分歧尚存

　　鄭振源、黃小虎都是竭力主張給小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的專家，對于未來將會具體采取何種具體的措施來處理小產(chǎn)權(quán)房問題，兩人都有同樣的擔(dān)憂：目前土地重要管理部門與一些地方政府、專家學(xué)者，對《決定》中相關(guān)集體土地改革政策的理解并不一致，而集體土地改革政策對未來小產(chǎn)權(quán)房的命運(yùn)至關(guān)重要。

　　全國政協(xié)常委、全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任厲以寧在公開場合多次表示，對農(nóng)民在集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該分類對待，比如，有的農(nóng)民在自己宅基地上建的房子，只要通過補(bǔ)繳稅費(fèi)，就應(yīng)該允許農(nóng)民自由買賣。全國政協(xié)常委，全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任胡德平也認(rèn)為應(yīng)該為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。

　　胡德平在公開場合表示，有關(guān)部門把農(nóng)村土地上開發(fā)建設(shè)的房屋稱為小產(chǎn)權(quán)房，其實(shí)就是“所有制歧視”?！稕Q定》明確提出，要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，并允許農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的抵押、擔(dān)保和轉(zhuǎn)讓之后，下一步對于農(nóng)村的改革，要禁止的應(yīng)只是違反政府規(guī)劃的，擅自改變土地用途建設(shè)的違法建筑，而不是針對所有的小產(chǎn)權(quán)房。

　　他認(rèn)為，在《決定》頒布之后，那種認(rèn)為房屋只能建在國有土地上才算合法，并繼續(xù)征收農(nóng)民土地搞房地產(chǎn)的做法“今后恐怕行不通了”。

　　與厲以寧、胡德平等人的觀點(diǎn)不同，對小產(chǎn)權(quán)房持否定態(tài)度的官員和專家也不在少數(shù)。對于《決定》相關(guān)集體土地的改革，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文公開表示，只有屬于集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，才可以入市；農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，宅基地不允許自由買賣。

　　農(nóng)業(yè)部和國土部官員也多次提到，對于大眾關(guān)注的農(nóng)村宅基地，很多人誤讀了《決定》，實(shí)際上下一步政策還是禁止農(nóng)村宅基地自自由買賣，“決不允許城里人到農(nóng)村買地建房的所謂‘逆城鎮(zhèn)化’行為。”

　　對于這些爭議，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授陶然認(rèn)為，這需要中央新近成立的全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組，在相關(guān)部委與地方政府、專家學(xué)者之間進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，統(tǒng)一認(rèn)識之后，才能進(jìn)一步推動相關(guān)議題的一系列深層次改革。

來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

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