自住商品房"產(chǎn)權(quán)共有"意義重大

　　共有產(chǎn)權(quán)房讓政府和購買者共同享有土地和房價增值的利益,共同承擔(dān)土地和房產(chǎn)貶值的風(fēng)險。由于產(chǎn)權(quán)和增值收益的共享,大大壓縮了投機牟利的空間,將使共有產(chǎn)權(quán)房對投機者的吸引力大為降低,也使共有產(chǎn)權(quán)房比經(jīng)濟適用房更易于防控腐敗和尋租。

　　北京市十四屆人大二次會議22日閉幕,會議通過的政府工作報告將自住商品房定義為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房”,首次明確自住商品房的性質(zhì)為“共有產(chǎn)權(quán)”。北京市副市長陳剛表示,北京每年新建商品房一共10多萬套,現(xiàn)在要努力把自住商品房做大,去年已推出自住房2萬套,今年要供應(yīng)5萬套。

　　共有產(chǎn)權(quán)房試點始于2007年,江蘇省淮安市首先試點,之后在貴州、上海等地也有推出。試點推出的目的,旨在解決需求最旺盛的中低收入群體和夾心層家庭的住房困難。房價上漲壓力較大,支付能力不足的中低收入家庭,可通過和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的方式,減少買房成本。北京市去年10月公布了自住商品房有關(guān)政策,自住房價格低于同區(qū)域房價30%,甚至50%。巨大的價差讓自住房成為市民關(guān)注的焦點。北京首個自住型商品房項目在去年底啟動登記程序,該項目2000套自住房遭到10萬人“爭搶”。

　　此次政府工作報告為自住型商品房產(chǎn)權(quán)做出明確“定性”,是對北京市自住型商品房政策的重要完善。政府工作報告中有關(guān)“自住商品房”的內(nèi)容,只是“提法”的調(diào)整、明確,未涉及自住房政策的具體內(nèi)容,但這一調(diào)整卻有著重要的現(xiàn)實意義。隨著自住房政策的實行,上市交易將成為必須面對的問題,相關(guān)政策規(guī)定,自住房購買后五年內(nèi)不得上市,五年后上市收益的30%上交財政。如果僅有這樣相對粗糙的規(guī)定,而沒有清晰的自住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)作為基礎(chǔ),可以想象,未來北京市自住房的上市交易將很難順利進行。

　　隨著自住房“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)的明確,預(yù)計未來北京自住型商品房政策也會有相應(yīng)的微調(diào)。自住型商品房是為了解決中端群體和“夾心層”的需求,在購房人沒有經(jīng)濟能力購買普通商品房的情況下,由政府給予支持。所謂“共有產(chǎn)權(quán)”,就是買房者和政府共有產(chǎn)權(quán)。北京自住房政策未來的調(diào)整,應(yīng)該涉及雙方的產(chǎn)權(quán)份額如何確定,以及上市交易增值部分的分配比例等。要做到“再上市交易時根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例,把政府那部分收益拿走”,首先需要明確共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì),再確定各自產(chǎn)權(quán)份額?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)”性質(zhì)的明確,將有助于自住房銷售、持有以及再上市等環(huán)節(jié)的順利銜接,使其形成一套完整的運行機制。

　　北京市自住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的明確,是自身發(fā)展的水到渠成,同時也是我國保障房政策環(huán)境變化的體現(xiàn)。北京自住房的銷售價格,可以做到便宜30%,是因為政府在土地出讓階段對房價進行提前鎖定,也就是低房價來源于低地價。政府在地價上的“讓利”,讓自住房具有了共有產(chǎn)權(quán)的特征。北京市今年明確將自住商品房引向“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住房”,當(dāng)與住建部保障房政策的明確有直接關(guān)系。去年底舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上,住建部發(fā)出了發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的政策信號。住建部今年將著力推進各地開展共有產(chǎn)權(quán)保障房的探索。國家保障房政策的進一步細化、完善,為各地加快保障房建設(shè)明確了方向。

　　我國住房保障制度改革的方向已經(jīng)明確,一方面對廉租房和公租房實行并軌運行,另一方面指導(dǎo)各地開展共有產(chǎn)權(quán)保障房的探索。共有產(chǎn)權(quán)房讓政府和購買者共同享有土地和房價增值的利益,共同承擔(dān)土地和房產(chǎn)貶值的風(fēng)險。由于產(chǎn)權(quán)和增值收益的共享,大大壓縮了投機牟利的空間,將使共有產(chǎn)權(quán)房對投機者的吸引力大為降低,也使共有產(chǎn)權(quán)房比經(jīng)濟適用房更易于防控腐敗和尋租。

　　當(dāng)然,共有產(chǎn)權(quán)房畢竟是“打了折扣的商品房”,仍然會招致一些不法之徒的覬覦。北京在積極發(fā)展自住型商品房的同時,也應(yīng)及時出臺相關(guān)法律細則,加大對騙購者的處罰力度,保證具有北京特色的共有產(chǎn)權(quán)房健康發(fā)展。

來源：北京青年報 　樊大彧

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