“房銀聯(lián)姻”符合樓市穩(wěn)健發(fā)展的趨勢(shì)

　　市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰和版圖重構(gòu)，實(shí)際上是一個(gè)去泡沫化的過(guò)程，既是調(diào)控來(lái)之不易的成果，又符合樓市穩(wěn)健發(fā)展的趨勢(shì)。而龍頭房企在多元化投資渠道上的布局，則有利于行業(yè)加速洗牌和整合。對(duì)大型房企而言，聯(lián)手商業(yè)銀行，既能帶來(lái)穩(wěn)定投資利潤(rùn)，又能增強(qiáng)品牌效應(yīng)，借助銀行的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，提高資金使用和管理效率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以更好地應(yīng)對(duì)即將帶來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整。

　　編者按恒大、越秀、萬(wàn)科、綠地，近期諸多標(biāo)桿房企把投資觸角伸向銀行業(yè)，凸顯出布局地產(chǎn)金融的深遠(yuǎn)意味。那么，這透露出房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)的哪些端倪？將觸發(fā)樓市哪些變局？是否會(huì)影響樓市調(diào)控？本報(bào)今天刊發(fā)兩篇報(bào)道，從不同角度進(jìn)行分析。

　　記者李文龍進(jìn)入新年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房企紛紛投資商業(yè)銀行引起了廣泛關(guān)注。越秀集團(tuán)收購(gòu)創(chuàng)興銀行、恒大地產(chǎn)參股華夏銀行，表明大型房企的資本投資觸角，早已延伸和滲透到了金融業(yè)。地產(chǎn)與銀行的聯(lián)姻，在觸發(fā)房地產(chǎn)業(yè)變局的同時(shí)，人們更加關(guān)注其會(huì)對(duì)樓市調(diào)控的影響。

　　眾所周知，銀行貸款一直是開發(fā)商所倚重的融資渠道。本輪樓市調(diào)控的核心舉措之一，就是信貸政策，房企入股銀行也引發(fā)了不少人擔(dān)憂，這是否會(huì)減弱調(diào)控的效果？

　　業(yè)界人士分析，投資多元化無(wú)疑是大型開發(fā)商聯(lián)手銀行的初衷，在將給上下游帶來(lái)一定融資便利的同時(shí)，并不一定會(huì)掣肘房地產(chǎn)調(diào)控，反而會(huì)促成房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)洗牌和版圖重構(gòu)，從而促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)一步調(diào)整。

　　“銀行信貸的原則之一，就是防止出現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易?！惫ど蹄y行的一名信貸人士告訴記者，實(shí)際上銀行的內(nèi)控和管理體系已經(jīng)相當(dāng)完善，自身會(huì)根據(jù)行業(yè)的發(fā)展前景和項(xiàng)目質(zhì)量來(lái)把控信貸投向。而且，銀行對(duì)開發(fā)商貸款一直實(shí)行名單制管理，參股商業(yè)銀行的綠地、恒大、越秀等均是大型龍頭企業(yè)，不僅資金實(shí)力強(qiáng)，而且占有著較大的市場(chǎng)份額，本身就屬于銀行支持的對(duì)象。比如，1月份，恒大集團(tuán)就與浦發(fā)銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，浦發(fā)銀行將向恒大提供單筆200億元的綜合授信。

　　由此可見，拓寬融資渠道只是房企入股銀行的原因之一，雙方的聯(lián)姻屬于正常的資本聯(lián)合，勿需過(guò)度解讀和擔(dān)憂。與此同時(shí)，標(biāo)桿房企頻頻的投資動(dòng)作，卻透露出房地產(chǎn)業(yè)洗牌將加速的端倪。

　　1月份，銀監(jiān)會(huì)召開的2014年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整潮到來(lái)的預(yù)期可見一斑。隨著調(diào)控深入推進(jìn)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出了暴利模式，在未來(lái)土地和融資成本升高，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，資本實(shí)力、品牌效應(yīng)將是房企賴以生存的底牌，而中小型開發(fā)商的生存空間將持續(xù)壓縮。

　　入股商業(yè)銀行，無(wú)疑凸顯出龍頭房企進(jìn)一步增強(qiáng)資金實(shí)力、布局地產(chǎn)金融的意圖，實(shí)際上這些大型房企在行業(yè)并購(gòu)上也不斷攻城略地，趁機(jī)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。根據(jù)清科集團(tuán)旗下私募通統(tǒng)計(jì)，2014年1月中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)從披露的并購(gòu)案例總金額來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)居首，披露金額的案例20起，披露金額為26.31億美元，占披露案例總金額的34.8%。

　　房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)。從本輪調(diào)控啟動(dòng)以來(lái)，雖然開發(fā)商整體盈利仍很可觀，但是不少企業(yè)的負(fù)債率也一度大幅攀升，兩極分化趨勢(shì)明顯，一些實(shí)力較弱的小型開發(fā)商不得不出售股權(quán)、債權(quán)或其他資產(chǎn)。而廣東順德和杭州，也曾出現(xiàn)過(guò)小型地產(chǎn)商破產(chǎn)的情況。隨著收購(gòu)兼并潮的升溫以及行業(yè)洗牌的加速，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的集中度將進(jìn)一步提升。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走過(guò)了一段粗放式的發(fā)展歷程，集中體現(xiàn)在過(guò)高的利潤(rùn)以及不少城市的樓市泡沫上。而隨著調(diào)控效果的持續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)業(yè)也將迎來(lái)一個(gè)徹底轉(zhuǎn)型，整體行業(yè)利潤(rùn)回歸正常水平，不可避免地出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，一些負(fù)債率較高、資金杠桿使用過(guò)大的開發(fā)商，將被淘汰出市場(chǎng)。而有著多元化籌資渠道的大型房企，則會(huì)借機(jī)并購(gòu)小型開發(fā)商，進(jìn)行新的戰(zhàn)略布局，繼續(xù)上演“大魚吃小魚”的好戲。

　　市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰和版圖重構(gòu)，實(shí)際上是一個(gè)去泡沫化的過(guò)程，既是調(diào)控來(lái)之不易的成果，又符合樓市穩(wěn)健發(fā)展的趨勢(shì)。而龍頭房企在多元化投資渠道上的布局，則有利于行業(yè)加速洗牌和整合。對(duì)大型房企而言，聯(lián)手商業(yè)銀行，既能帶來(lái)穩(wěn)定投資利潤(rùn)，又能增強(qiáng)品牌效應(yīng)，借助銀行的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，提高資金使用和管理效率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以更好地應(yīng)對(duì)即將帶來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著明顯的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，已是不爭(zhēng)的事實(shí)，不僅金融機(jī)構(gòu)已在積極應(yīng)對(duì)，嗅覺(jué)敏銳的開發(fā)商也早已感受到了市場(chǎng)大調(diào)整的氣息。與過(guò)去高杠桿、低利率、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲相比，開發(fā)商如今身處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境已不能同日而語(yǔ)。多元化投資，已經(jīng)成為手握重金的開發(fā)商主動(dòng)轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)選擇。

　　而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化仍將為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出較大的發(fā)展空間。只不過(guò)，隨著發(fā)展模式轉(zhuǎn)型以及階段的轉(zhuǎn)換，如今的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步出人人都可分一塊蛋糕的時(shí)代，行業(yè)深度整合和洗牌將是長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，開發(fā)商投資和經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整，也是行業(yè)巨變的前兆。

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