房地產(chǎn)市場集中度加大對(duì)行業(yè)發(fā)展不利

　　越來越多證據(jù)顯示馬年樓市處于一個(gè)危險(xiǎn)的時(shí)刻，除了任志強(qiáng)與王石等人的警告外，有學(xué)者認(rèn)為，縱觀世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，很少有國家的房地產(chǎn)市場可以連續(xù)十多年持續(xù)上漲而不調(diào)整的。

　　如今已有太多的跡象顯示，我國房地產(chǎn)市場自2003年以來的黃金發(fā)展期即將結(jié)束。一些數(shù)據(jù)似乎也在支撐著這樣的判斷，某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數(shù)、成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右。

　　但是，解讀這樣的數(shù)據(jù)與現(xiàn)象要特別小心。因?yàn)橹袊鴺鞘兴坪醭闪艘粋€(gè)九命貓，摔了幾次仍從絕境出觸底大反彈。最典型的是2009年二季度與2013年二季度兩次樓市戲劇性的大逆轉(zhuǎn)。2008年樓市狀態(tài)是非常危險(xiǎn)的，那時(shí)中國經(jīng)濟(jì)是需要樓市的火車頭啟動(dòng)，將中國經(jīng)濟(jì)拉出低谷，然而，隨即展開的大反彈和延續(xù)性的刺激讓中國樓市不僅僅成為絕境中的白衣騎士，在出現(xiàn)明顯的過熱和經(jīng)濟(jì)泡沫后，刺激性的貸款和源源不斷的貨幣超發(fā)，將中國樓市推向了一個(gè)并不是很好的境地。成交量被腰斬，可能會(huì)對(duì)樓市不利，但至于價(jià)格是進(jìn)入下跌通道，兩點(diǎn)是關(guān)鍵性決定因素：貨幣超發(fā)否？政策真實(shí)意圖是什么？

　　2013年樓市的大反轉(zhuǎn)與2009年樓市的大反轉(zhuǎn)雖然啟動(dòng)原因不同，但卻出現(xiàn)驚人的歷史重演，其形成驚天大逆轉(zhuǎn)的機(jī)制幾乎完全一致，但由于當(dāng)時(shí)我們沒能及時(shí)關(guān)注這種狀況，致使樓市從冰海兩重天的狀態(tài)瞬間轉(zhuǎn)換成為萬馬奔騰的暴漲狀態(tài)，大量的城市出現(xiàn)了超過20%的上漲幅度。2013年樓市突然暴漲出現(xiàn)了一個(gè)空頭死絕的形態(tài)，從樓市輿論以及街頭巷尾的談?wù)撝芯涂梢钥闯鲞@種狀況是如何發(fā)生的。樓市的暴熱讓死空頭們或改口，或被自己的粉絲圍殲。就街談巷議來看，政府不希望房價(jià)跌的談?wù)撛絹碓蕉?，而此后的調(diào)控政策執(zhí)行力度松得不能再松了，大量的資金蜂擁涌入房地產(chǎn)市場，在一線城市帶領(lǐng)下，全國樓市出現(xiàn)了爆炸性的牛市行情。溫州與鄂爾多斯樓市兩個(gè)倒霉蛋不但沒有成為警示泡沫出現(xiàn)后的破壞性后果，反而成為政策松動(dòng)的借口。這樣一輪樓市的牛市行情，先不說給中國經(jīng)濟(jì)帶來了重大隱患，僅僅就對(duì)樓市的生態(tài)改變，已經(jīng)是非常惡劣了。

　　地價(jià)大規(guī)模地上漲，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從這個(gè)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)器中甩了出來。寡頭壟斷不斷集中，出現(xiàn)了所謂的“千億俱樂部”集團(tuán)。媒體分析稱，從萬科的一家獨(dú)大，到與綠地、萬達(dá)、保利、中海、碧桂園、恒大的“七雄爭霸”，千億房企擴(kuò)容徹底引爆了2013年的行業(yè)沸點(diǎn)。另外，2013年全年銷售業(yè)績已經(jīng)超過600億元的華潤置地、世茂地產(chǎn)等標(biāo)桿房企，也被看作是2014年“千億房企”的種子選手。對(duì)此，有研究機(jī)構(gòu)預(yù)測：房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步上升，2014年有望首次出現(xiàn)雙“兩千億”格局，即萬科和綠地將率先進(jìn)入2000億行列，而千億俱樂部還將繼續(xù)擴(kuò)容。

　　對(duì)于這樣一個(gè)判斷我們暫不做評(píng)價(jià)，但有一點(diǎn)是確證的，樓市寡頭壟斷情形正在加劇，房地產(chǎn)市場的集中度正在加大，這對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場來說，是非常不利的。歷史屢次證明，寡頭壟斷無論在市場經(jīng)濟(jì)，還是在古代的專制型經(jīng)濟(jì)，都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的低效率，扭曲經(jīng)濟(jì)公平的基本理念。大量的中小房企失去了在樓市生存的機(jī)會(huì)，大量開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，只漲不跌的樓市對(duì)于自己發(fā)展是致命的，沒有回調(diào)，成本會(huì)越來越高，直到被擠出市場。對(duì)于購房者來說，只漲不跌的房價(jià)將市場機(jī)制內(nèi)在核心理論價(jià)格波動(dòng)調(diào)節(jié)模式架空，表面上說我們更加市場化了，但從實(shí)質(zhì)上來說，我們離市場內(nèi)在本質(zhì)越來越遠(yuǎn)，市場從來就不是從表面上建構(gòu)出來的。

　　回顧這些歷史，對(duì)于馬年樓市走勢至關(guān)重要，至少我們可以得出這樣的一個(gè)教訓(xùn)，我們調(diào)控系統(tǒng)是不能少的，放任價(jià)格機(jī)制僵化式上漲（其實(shí)已經(jīng)背離市場，根本就失去了價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制了，是虛假的市場）會(huì)導(dǎo)致破壞性的后果?，F(xiàn)實(shí)從來就不是在市場與政府之間進(jìn)行單項(xiàng)選擇的命題，在中國文化背景下，市場經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)是人們自覺建構(gòu)出來的，而不僅僅是表面性建構(gòu)出來的。

來源：中國行業(yè)研究網(wǎng)

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