地方樓市新政欲化解商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險

　　農(nóng)歷新年剛過，蘇州市政府發(fā)布了馬年首個地方房地產(chǎn)市場新政策，多年來一直脫離調(diào)控中心的商業(yè)地產(chǎn)首次被地方政府納入調(diào)控范疇。商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷“井噴式”發(fā)展后，如何化解其供需矛盾背后隱藏的風(fēng)險，已經(jīng)成為各地面臨的緊要問題。

　　調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)是一把“雙刃劍”

　　近日，蘇州市政府出臺了《關(guān)于進一步加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見》，成為近年來地方政府首次專門針對商業(yè)地產(chǎn)出臺的調(diào)控政策。

　　《意見》規(guī)定，規(guī)劃國土部門要發(fā)揮前期調(diào)控作用，制定合理城市規(guī)劃和供地計劃；建立風(fēng)險防范資產(chǎn)保障機制，對于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，三年凍結(jié)期內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓；全面提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項目貨幣資本金監(jiān)管標準；嚴格禁止“返本銷售”“售后包租”等行為。

　　新加坡國立大學(xué)金融學(xué)博士、研究員文華認為，廣泛存在于內(nèi)地二線城市的商業(yè)地產(chǎn)泡沫近來備受市場關(guān)注，以蘇州為例，近年來新建的20多家購物中心中，近半數(shù)經(jīng)營情況不理想，商鋪和寫字樓都存在明顯的空置現(xiàn)象，部分項目甚至無法正常開業(yè)。蘇州率先預(yù)警樓市風(fēng)險，向商業(yè)地產(chǎn)“開刀”具有積極的意義。

　　但德融地產(chǎn)發(fā)布的報告認為，從實際情況看，蘇州政府的這一政策雖然可能會刺破部分商業(yè)地產(chǎn)市場的泡沫并有效保護市場規(guī)范，但是對城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也帶來了不小的阻滯，所以這將會是一把“雙刃劍”。

　　“井噴式”發(fā)展背后供求矛盾突出

　　細數(shù)歷年來的樓市調(diào)控政策，從中央到地方，從限價到限購，無不緊盯住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)由此成為開發(fā)商和消費者雙向規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地，加上各地新區(qū)建設(shè)熱潮的推動，其發(fā)展勢頭迅猛。

　　國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2009年開始，全國每年商業(yè)營業(yè)用房投資完成額累計以同比超過20％的速度增長，2010年和2011年的同比增速甚至超過30％，高于同期住宅投資完成額累計的增速。

　　“井噴式”發(fā)展背后是不同城市間的商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯分化。在北上廣深等一線城市里，多數(shù)熱點地塊的寫字樓、商鋪供不應(yīng)求，但是在眾多二線城市，由于前期放量供應(yīng)，需求不濟，商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下。以寫字樓為例，根據(jù)權(quán)威咨詢機構(gòu)世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成都、天津、沈陽等地的優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率超過40％，如果把范圍拓展到整個寫字樓物業(yè)，空置率還將大幅抬升。

　　中央財經(jīng)大學(xué)中國金融發(fā)展研究院副院長同生輝指出，商業(yè)地產(chǎn)的潛力跟GDP沒有直接關(guān)系，而更多地與服務(wù)經(jīng)濟的成熟度有關(guān)系，只有在服務(wù)業(yè)，特別是要素服務(wù)、會計評估、金融服務(wù)、法律仲裁、信息咨詢等現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)達的城市和區(qū)域的寫字樓物業(yè)才會有足夠的市場需求。

　　根據(jù)世邦魏理仕的研究結(jié)果，在考慮20％空置率和45％的延期竣工因素之后，二線城市第三產(chǎn)業(yè)GDP需以28％的名義增長率才能消化同期商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)。

　　化解風(fēng)險更需積極穩(wěn)妥

　　此次蘇州針對商業(yè)地產(chǎn)過剩問題出臺調(diào)控措施，釋放出明確信號：地方政府開始重新審視前些年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展政策，正面評估地方商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險。

　　有分析指出，商業(yè)地產(chǎn)相對過剩實際上源于政府與開發(fā)商的不謀而合。很多地方政府都熱衷于新區(qū)開發(fā)，借此推動土地的銷售、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、房地產(chǎn)的投資，以及城市整體的發(fā)展，以保證地方財政收入和地方國民生產(chǎn)總值的增長，這種情形在眾多二線城市尤為突出。

　　政府的熱情通常體現(xiàn)在降低政策門檻、優(yōu)惠拿地成本甚至直接或間接的補貼；對于在住宅市場面臨國家調(diào)控約束的地產(chǎn)開發(fā)商來講，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域分一杯羹正合其意。因此，以寫字樓、商鋪為代表的商業(yè)地產(chǎn)項目在各地開花。

　　同生輝認為，目前在宏觀經(jīng)濟形勢向好的情況下，市場需求穩(wěn)步回升，同時由于人口密集，商業(yè)潛力巨大，一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過剩風(fēng)險仍在可控范圍內(nèi)；但是二線城市的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增長速度有限，如果繼續(xù)過度開發(fā)甚至超前開發(fā)，則會給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來隱患甚至引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。

　　世邦魏理仕重慶分公司董事總經(jīng)理殷向榮認為，破解目前二線城市商業(yè)地產(chǎn)所面臨的風(fēng)險困境應(yīng)該采取更加積極穩(wěn)妥的措施：地方政府當以更加務(wù)實的態(tài)度預(yù)測未來需求及部署土地供應(yīng)，通過完善規(guī)劃選址、業(yè)態(tài)布局等，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及用地布局，按照當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況，使商業(yè)土地供應(yīng)量更趨合理化，調(diào)控更加前瞻化。

來源：新華網(wǎng) 趙宇航

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