中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇 應(yīng)重視調(diào)控針對(duì)性

　　“房”無(wú)疑是當(dāng)下?tīng)縿?dòng)最多人的熱門話題。老百姓關(guān)心房?jī)r(jià)漲落，地方政府關(guān)心土地出讓收入，開(kāi)發(fā)商關(guān)心市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)。

　　在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所主辦的第十二屆中國(guó)企業(yè)發(fā)展高層論壇上，國(guó)研中心市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)任興洲、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心主任秦虹、保 利房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理劉平等我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究領(lǐng)域的重量級(jí)專家和業(yè)界人士對(duì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向做出研判。專家認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)時(shí)代已 結(jié)束，市場(chǎng)分化在加劇，以北京為代表的一線城市房?jī)r(jià)還有上漲空間，而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　政府應(yīng)重視調(diào)控的針對(duì)性

　　對(duì)于今后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)存在著兩種截然不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將依然火爆，房?jī)r(jià)將繼續(xù)大幅上漲，還有人認(rèn)為2014將是中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折之年，房地產(chǎn)積聚的風(fēng)險(xiǎn)將集中爆發(fā)，甚至有崩盤的危險(xiǎn)。

　　對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)任興洲認(rèn)為，當(dāng)前各城市房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯分化的趨勢(shì)，尤其是三四線城市存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，“有的城市去庫(kù)存化周期拉長(zhǎng)到14-16個(gè)月，存在產(chǎn)能過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面它們還不得不拍賣土地保持財(cái)政平衡，這個(gè)過(guò)程蘊(yùn)含了巨大風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　任興洲指出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)五方面新的階段性特征。

　　第一，住房存量顯著增大，已達(dá)到相當(dāng)規(guī)模?！?012年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均住房1.03套，城鎮(zhèn)戶籍家庭住房自有率為85.39%。從全世界來(lái) 看，住房自有率已經(jīng)很高，2012年人均住房面積達(dá)到26.9平方米，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房極度短缺的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，但是房子在不同人群之間的分布是不平衡 的?！?/p>

　　第二，這兩年城市間分化特征顯現(xiàn)。在住房銷售、住房?jī)r(jià)格、土地以及投資方面都顯示出分化的特征。

　　不同城市房?jī)r(jià)漲幅不一，一線城市依然火爆，房?jī)r(jià)漲幅較大，北京屢屢出現(xiàn)日光盤，供給仍然比較緊張。二線城市房?jī)r(jià)雖然也在上漲，但是增幅比一線城 市要低。三四線城市和一部分二線城市庫(kù)存量加大。在土地出讓和投資方面，一線城市和部分二線城市需求原因?qū)е碌貎r(jià)大幅上漲，溢價(jià)幅度驚人，“北上廣深四個(gè) 一線城市，2013年的土地出讓收入達(dá)5100多億元，比2012年同期上漲了181.72%，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。而有的三四線城市土地價(jià)格平穩(wěn)，甚至開(kāi) 始有所回落?！?/p>

　　第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也出現(xiàn)分化的趨勢(shì)，大企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，企業(yè)集中度提高。

　　“2013年，前50家房企的銷售金額和銷售面積占比都大幅提高，勢(shì)頭越來(lái)越迅猛，走出去的步伐也在加快，而一些小企業(yè)資金鏈斷裂，處境困難。未來(lái)大企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇?！?/p>

　　第四，城鎮(zhèn)住房雙軌供給體系的思路愈加清晰。2010年末，政府累計(jì)解決了2600多萬(wàn)戶家庭住房困難問(wèn)題，“十二五”期間我國(guó)將再建成3600萬(wàn)套保障房，此外政府承諾再增加1000萬(wàn)套的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，“商品房和保障房的雙軌供給思路越來(lái)越清晰?！?/p>

　　第五，地方調(diào)控呈現(xiàn)因地制宜的新趨勢(shì)。以往中央政府調(diào)控都是采取“一刀切”的辦法。2012年以來(lái)，各地出現(xiàn)了針對(duì)性強(qiáng)的差異化調(diào)控措施，分類調(diào)控的趨勢(shì)和特征比較明顯。

　　任興洲說(shuō)，當(dāng)需求快速上升的時(shí)候，房地產(chǎn)泡沫破的可能性不大，往往到了供求平衡或者供大于求的時(shí)候，泡沫破滅的幾率就會(huì)提高。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)這些新特征，以及市場(chǎng)分化的趨勢(shì)，政府應(yīng)更加重視調(diào)控的針對(duì)性和分類指導(dǎo)，這是一個(gè)大趨勢(shì)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入新階段

　　住房與建設(shè)部研究中心主任秦虹認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年高速增長(zhǎng)，將要進(jìn)入新階段，有三方面新變化：

　　第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)增速也會(huì)下移。過(guò)去十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)非常高的增長(zhǎng)，這主要得益于外部環(huán)境所支撐。

　　“住房制度改革紅利把壓抑了60多年的住房需求釋放出來(lái)，過(guò)去十年絕大多數(shù)年份貨幣政策相對(duì)比較寬松，而且過(guò)去十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶來(lái)了收入的提高和對(duì)住房資產(chǎn)購(gòu)買能力的提高?！?/p>

　　但是，這種高速增長(zhǎng)在未來(lái)十年很難實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樯鲜鰲l件都發(fā)生了變化。

　　未來(lái)沒(méi)有制度改革釋放需求，政府很難再像過(guò)去一樣超發(fā)貨幣，城鎮(zhèn)化質(zhì)量、人口年齡質(zhì)量也會(huì)發(fā)生變化?！按送猓M管政府一再調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是從來(lái)沒(méi)有真正對(duì)投機(jī)和投資性需求采取措施，未來(lái)政府會(huì)抑制投機(jī)和投資性需求，房地產(chǎn)增速也會(huì)隨之下移。”

　　第二，過(guò)去以新房交易為絕對(duì)主體的市場(chǎng)在發(fā)生變化。下個(gè)十年將迎來(lái)存量房時(shí)代，二手房市場(chǎng)的成交會(huì)與新房市場(chǎng)持平，甚至超過(guò)新房市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)產(chǎn)生新影響。

　　第三，下一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將從以住宅開(kāi)發(fā)為主向商業(yè)、寫字樓、旅游地產(chǎn)等服務(wù) 型 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 變 ， 這 是 城 鎮(zhèn) 化 率 超 過(guò)50%，收入水平超過(guò)8000美元以后的必然特征。

　　秦虹說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新階段需要房地產(chǎn)企業(yè)加速創(chuàng)新。過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于比較初級(jí)的階段，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)從區(qū)域性機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變成結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，需要企業(yè)去挖掘，以獨(dú)特創(chuàng)新的商業(yè)模式來(lái)把握，不是所有的企業(yè)都能干。

　　尋找市場(chǎng)和政府調(diào)控之間的平衡點(diǎn)

　　任興洲認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康發(fā)展需要處理好幾對(duì)關(guān)系，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常重要。

　　首先，處理好市場(chǎng)和政府的關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊市場(chǎng)，房子既帶有消費(fèi)品的屬性又帶有投資品的性質(zhì)，政府要注意應(yīng)發(fā)揮什么樣的作用。很多國(guó)家政府都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適度干預(yù)和調(diào)控，尋找市場(chǎng)和政府調(diào)控之間的平衡點(diǎn)。

　　第二，強(qiáng)調(diào)推進(jìn)人的城鎮(zhèn)化。怎樣解決房地產(chǎn)出現(xiàn)的深層次問(wèn)題？現(xiàn)在政府說(shuō)促進(jìn)轉(zhuǎn)移人口的市民化，主要是轉(zhuǎn)移到中小城市。但是，解決了他們的市民 化一定會(huì)留在中小城市嗎？中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，發(fā)展各具特色的城市產(chǎn)業(yè)體系，我覺(jué)得找到了病根，“如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)體系他們是留不下來(lái)的，還會(huì)繼續(xù)往大城 市聚集。因?yàn)槌鞘兄g的產(chǎn)業(yè)體系、公共服務(wù)不平衡，所以如何增強(qiáng)中小城市的產(chǎn)業(yè)承接能力，疏解一線和二線城市的壓力，這是一個(gè)大的問(wèn)題。如果不解決深層次 問(wèn)題，北上廣深的壓力依然會(huì)存在?！?/p>

　　在規(guī)劃和用途管制下，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，同權(quán)同價(jià)。這是一個(gè)大的改革，它在原有的政府出讓土地方面增加了一個(gè)供給方，有利于提高城市用地效率，適當(dāng)增加生活用地和居住用地，在結(jié)構(gòu)上加以調(diào)整，這也是解決深層次矛盾的有效方法。

　　第三，建立多元可持續(xù)的城鎮(zhèn)化資金保障機(jī)制。

　　城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出“城鎮(zhèn)群”的概念，在北京、上海這樣核心城市周圍打造城市群。比如，昆山和上海連通以后，上海的地價(jià)可能會(huì)緩解。在一些地區(qū)交通打通后，就可以在城市群里邊系統(tǒng)地協(xié)調(diào)性地解決房地產(chǎn)發(fā)展中的一些問(wèn)題。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新性發(fā)展

　　秦虹認(rèn)為，未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新性發(fā)展，需要從以下五方面入手。

　　第一，實(shí)現(xiàn)以模式創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新為主的開(kāi)發(fā)。未來(lái)新建住宅還有空間，每年仍有大量新增常住人口，下一步住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)需要具備競(jìng)爭(zhēng)力。“未來(lái)地價(jià) 不會(huì)降，勞動(dòng)力成本不會(huì)降，建筑物成本也不會(huì)降，控制成本就成為企業(yè)核心。只有那些開(kāi)發(fā)模式新，資金周轉(zhuǎn)快速，有獨(dú)特產(chǎn)品和很強(qiáng)控制能力的企業(yè)才能在未來(lái) 市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

　　第二，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)樓宇開(kāi)發(fā)。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠掌握資產(chǎn)管理這個(gè)核心，在第三產(chǎn)業(yè)升級(jí)快的地方均衡開(kāi)發(fā)寫字樓宇，還是有市場(chǎng)空間的。

　　第三，以改造升級(jí)和管理提升為核心開(kāi)發(fā)存量房。

　　第四，以服務(wù)配套為核心開(kāi)發(fā)養(yǎng)老住居。中國(guó)很快進(jìn)入老齡化社會(huì)，下一步企業(yè)可以服務(wù)提升來(lái)打造養(yǎng)老住居，市場(chǎng)前景非常好。

　　第五，以直接融資為核心的多元化融資。下一步多元化一定是企業(yè)必須把握的發(fā)展戰(zhàn)略，包括產(chǎn)品多元化，業(yè)態(tài)多元化，投資地域多元化，以及資本結(jié)構(gòu)的多元化。

　　北京房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲核心區(qū)將達(dá)幾十萬(wàn)

　　房?jī)r(jià)問(wèn)題一直是老百姓最關(guān)心的熱點(diǎn)話題，北上廣深四大一線城市的房?jī)r(jià)無(wú)疑具有風(fēng)向標(biāo)作用，尤其是北京的房?jī)r(jià)走勢(shì)備受關(guān)注，對(duì)于2014年北京房?jī)r(jià)，保利房地產(chǎn)副總經(jīng)理、北京公司董事長(zhǎng)劉平判斷，“北京核心區(qū)的房?jī)r(jià)可能漲到每平米幾十萬(wàn)元。”

　　劉平表示，北京房?jī)r(jià)上漲空間很難用絕對(duì)數(shù)字去判斷，因?yàn)楸本?012年開(kāi)始，土地供應(yīng)里有50%是用來(lái)建自住型商品房和保障房。房?jī)r(jià)的走勢(shì)跟市場(chǎng)變化、地段等因素有關(guān)。

　　“價(jià)格看地段，如果天安門附近的話，房?jī)r(jià)漲到幾十萬(wàn)元一平方米還是有可能的。北京三環(huán)以里和三環(huán)邊上有三年多沒(méi)有供地，好地段的房?jī)r(jià)還是會(huì)漲的。”劉平說(shuō)。

　　劉平認(rèn)為，高房?jī)r(jià)問(wèn)題，實(shí)際上是過(guò)去十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，以及寬松貨幣環(huán)境等因素共同作用導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格快速增長(zhǎng)。

　　“當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入中速發(fā)展期，需求逐步會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的好日子肯定也沒(méi)了，接下來(lái)是怎么把握未來(lái)走勢(shì)，做好提前規(guī)劃，未雨綢繆。”

　　劉平說(shuō)，城市間的差異化越來(lái)越明顯，高房?jī)r(jià)現(xiàn)象主要還是在北、上、廣、深等一線城市和部分二線城市。

　　“通過(guò)對(duì)北京、廣州、上海、南京、廈門這幾個(gè)地區(qū)的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)住房需求缺口最大的還是北京，將來(lái)還會(huì)有房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的壓力和問(wèn)題。同時(shí)確實(shí)有一些三線城市的房?jī)r(jià)有下跌的現(xiàn)象?！?/p>

　　“除了地價(jià)外，成本增加也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一?！眲⑵秸f(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)成本中，土地、稅費(fèi)、融資成本占的比例是非常高的。2008年到2013年，地價(jià)的平均漲幅高達(dá)16%，高于同期8%的漲幅。

　　劉平強(qiáng)調(diào)，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管是有必要的，但同時(shí)審批的效率也要再進(jìn)一步提高。他呼吁，政府應(yīng)該大力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資，通過(guò)加大 直接融資來(lái)緩解商品住宅的供求矛盾和房?jī)r(jià)上漲。“房地產(chǎn)直接融資以后，可能投資和投機(jī)就降低了，有豐富的金融產(chǎn)品后，投資者沒(méi)有必要都去買房子?！彼J(rèn) 為，這方面中國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。

來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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