房企調整戰(zhàn)略多元化轉型 一二線城市仍是熱點

　　今年1月份，中國指數研究院對包括北上廣深在內的43個主要城市住房市場進行監(jiān)測發(fā)現，受春節(jié)因素影響，超過九成城市樓市成交量較上月出現明顯回落。

　　在香港，開發(fā)商近期不約而同地大幅降價賣樓，其中長江實業(yè)推售的首個新年樓盤有多達25%的置業(yè)優(yōu)惠，而另一地產巨頭新鴻基地產的項目售價更是直降40%。

　　經歷了2013年市場銷售大豐收后，今年是否是一個調整年？2014年國內經濟結構調整、信貸收緊、限購限貸持續(xù)，而不動產統(tǒng)一登記、房地產稅等因素對后期樓市的影響將更多顯現。

　　面對種種壓力挑戰(zhàn)，不少品牌房企也加速變陣應對，在開發(fā)戰(zhàn)略上，除了強化中心城市、重點城市開發(fā)布局外，還儲備更多的優(yōu)質土地，加快海外開發(fā)步伐，同時還積極進行商業(yè)地產、旅游地產等多元化轉型。

　　●千億攻略

　　一二線城市仍是熱點

　　今年樓市會怎樣，房價怎么走？這一直是廣大購房者最為關心的問題，房地產業(yè)界有不同的判斷，其中多位房地產大佬對今年的市場形勢并不樂觀。

　　萬科董事會主席王石近日在談及今年國內市場形勢時預測：“非常不妙。”華遠地產董事長任志強雖然依然看漲今年房價，但表示增幅將放緩，具體區(qū)間增速可能從兩位數降到一位數。而港資房企巨頭李嘉誠早在去年大舉出售國內物業(yè)項目，已用行動顯示其對今年市場走勢的判斷。而相比之下，保利地產副總經理余英則預測，市場“3月起飛，5至8月火爆，上半年是投資買房最佳時機”！

　　記者調查發(fā)現，不少房地產企業(yè)對今年的業(yè)績提出了更高目標，綠地與萬達更明確以2000億的銷售額為目標。2013年，房地產銷售千億俱樂部由萬科、綠地、保利3家猛增至萬科、綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、恒大等7家。

　　據易居克爾瑞判斷，今年房地產行業(yè)的集中度將進一步上升，2014年有望首次出現雙“兩千億”格局，即萬科和綠地將率先進入2000億元行列。從數額看，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科2013年的銷售額達1776億元，緊隨其后的綠地銷售金額則達到1625億元。此外，千億俱樂部還將繼續(xù)擴容。而余英指出，2014年的千億房企就將達到10家。

　　為保證完成新高的銷售目標，不少房企展開核心布局戰(zhàn)略。1月13日，萬科聯(lián)合北京祥業(yè)房地產有限公司，以36億元總價拿下北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)多幅地塊，1月16日再斥資5.45億元奪得沈陽鐵西化工廠地塊。

　　同是千億房企的保利地產，在拿地上也十分積極。1月28日，其以24.6億元的總價拿下位于廣州黃埔、番禺的兩幅區(qū)域單價“地王”，最高溢價率達60%。據保利地產相關負責人透露，在2013年底，便開始為今年的供貨量和具體項目入市做準備，積極增加土地儲備，以保證20%的年銷售額增長。

　　不僅是以往緊守一二線的房企在加大重點城市布局力度，連以往多側重三四線城市的大型房企，也在回歸一線城市。恒大地產去年不僅強化了在廣州的拿地，且大舉進軍以往未曾進駐的北京市場，并連續(xù)拿下多個地塊。種種跡象顯示，恒大未來的戰(zhàn)略布局將進一步向一線城市傾斜。

　　在業(yè)界人士看來，一二線市場盡管面對較嚴苛的持續(xù)調控環(huán)境，但對已適應市場的品牌房企來說，在一二線市場反而可以獲得更好的市場份額和利潤。在今年的市場中，一二線城市仍是這些房企偏愛的熱點。

　　●掘金藍海

　　房企加速開拓海外市場

　　日前，有“華南五虎”之稱的雅居樂地產宣布，其占股70%在馬來西亞成立的合資公司，于1月20日以4.3億元的作價收購吉隆坡一幅4.1萬平方米的地塊，這意味著雅居樂開始進軍海外市場。而在此之前的2013年11月，富力地產斥資85億元人民幣在馬來西亞拿地，用于開發(fā)住宅及商用物業(yè)。這也是富力地產首度進軍境外市場。

　　雅居樂、富力進軍海外并不是個案。近兩年來，中國大型品牌房企紛紛走出國門，將房地產開發(fā)步伐邁向海外，并初嘗甜頭。

　　2013年2月萬科宣布進軍美國，在舊金山開發(fā)豪華公寓項目，即引發(fā)業(yè)界廣泛關注。而碧桂園進軍馬來西亞開發(fā)的金海灣項目，2013年8月開售兩個月內銷售額超過100億元。而碧桂園隨后啟動在澳洲、美國、加拿大等國的開發(fā)拓展計劃，2013年末宣布進駐澳大利亞悉尼，預計今年4月開售。在碧桂園方面看來，澳洲房價年增長率可達11%，且租金回報理想，銷售前景看好。據碧桂園集團總裁莫斌透露，碧桂園在海外市場將進一步拓展，并且未來5年海外市場銷售份額將占集團銷售額的1/3。

　　近年來，人民幣持續(xù)升值，境外購買力不斷增強，也激發(fā)了中國投資者投資海外的風潮。商務部數據顯示，2013年，我國境內投資者共對全球156個國家和地區(qū)的5090家境外企業(yè)進行了直接投資。

　　據中國海外投資聯(lián)合會預測，未來中國個人投資者海外置業(yè)的規(guī)模將超過1.1萬億元人民幣，這將吸引中國房企進一步擴張海外市場。而在2014年，中國房企的海外開發(fā)之路，顯然步伐將邁得更大，也更穩(wěn)。

　　●融資平臺

　　有了更扎實的資金保障

　　大舉拿地、多元開發(fā)的同時，房企在拓寬融資渠道方面同樣取得矚目進展。受國內信貸環(huán)境相對收緊，開發(fā)銷售回款周期較長的因素影響，房企在積極融資、保證穩(wěn)固的資金鏈方面，也探索創(chuàng)新之路。

　　國內“錢荒”數度令市場震蕩，令不少追求高周轉、規(guī)模開發(fā)的房企頭痛不已。而中央層面數度推動民間資本進入金融業(yè)，也讓不少房企看到了新的融資路徑。

　　早在2011年9月19日，僑鑫集團就出資17.5億元獲得了華興銀行20%的股權，實現地產與金融的聯(lián)姻。繼去年10月，萬科斥資34.3億港元收購徽商銀行股權后，另一家龍頭房企恒大地產今年1月在二級市場大手筆買入華夏銀行股權，成為該行第五大股東。

　　2月17日，越秀集團在香港宣布完成收購創(chuàng)興銀行，這是27年來首宗非金融機構收購香港銀行的重大事件。越秀集團2013年在地產營收上表現較佳，當年合同銷售金額146.36億元。而在地產融資上，更是越秀一直以來的強項。越秀方面認為，此次收購創(chuàng)興銀行是越秀集團建立以銀行、證券為中心，信托和租賃為支撐的金融格局的關鍵步驟。

　　據統(tǒng)計，自2009年開始，相繼有中國泛?？毓杉瘓F、魯能集團、綠地集團、復地集團、華潤置地集團、僑鑫集團、越秀集團、星河集團、萊蒙集團、新華聯(lián)等進入銀行業(yè)。

　　2013年房地產行業(yè)的房地產金融化趨勢，在今年顯然將進一步延續(xù)。通過股權收購，房地產企業(yè)掌握了更多金融資源，也為其擴張開發(fā)規(guī)模、提升市場份額提供扎實的資金保障。

來源：南方日報 李廣軍

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