萬科如園承接京西高端置業(yè)需求

盡管北京西部樓市供應(yīng)稀缺的基本面并未有任何改觀，但2014年對(duì)北京西北部地區(qū)高端市場(chǎng)的格局卻并不是“常態(tài)”的一年。在“前任”北京地王脫胎而來的萬柳書院項(xiàng)目將要入市之時(shí)，京西高端樓市市場(chǎng)格局即將迎來近五年以來的最大變革。

這一“變革”已經(jīng)“蓄勢(shì)”將近兩年之久，以萬柳——西北旺為代表的典型高端區(qū)域市場(chǎng)，已經(jīng)成為萬科、融創(chuàng)、保利等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)儲(chǔ)備土地以及可售房源的地區(qū)。中原地產(chǎn)的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)表明，萬科、融創(chuàng)售價(jià)超過5萬元以上的高端項(xiàng)目銷售額中，來自京西北地區(qū)的項(xiàng)目貢獻(xiàn)，超過一半。

不過，在即將迎來市場(chǎng)格局變化的同時(shí)，“空檔期”也隨之而來。由于部分傳統(tǒng)項(xiàng)目已近銷售結(jié)案，而由于住建委對(duì)預(yù)售審批等節(jié)奏的控制原因，高端純新盤的入市節(jié)奏被明顯放緩，區(qū)域市場(chǎng)的階段性供需矛盾將有可能被強(qiáng)化。體量較大、可售房源較多的高端大盤，將在一定程度上獲得優(yōu)勢(shì)。

京西北青黃不接

即便是高端改善型的購(gòu)房者，在京西北地區(qū)購(gòu)房時(shí)，也會(huì)感到市場(chǎng)供應(yīng)稀缺。我愛我家的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1~2月，北京增量和存量可售期房房源中，位于京西北地區(qū)的比例僅有12.5%，除東城、西城、宣武、崇文的傳統(tǒng)城四區(qū)之外，位于海淀區(qū)的京西北地區(qū)可售房源數(shù)量排在北京的倒數(shù)第五位，稀缺程度可見一斑。

“北京西北地區(qū)，尤其是萬柳——西北旺板塊的常年缺乏供應(yīng)的局面可能在2014年會(huì)有改觀，但是，在改觀之前，可能會(huì)經(jīng)歷一段青黃不接的時(shí)期?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉向記者表示。

所謂的“青黃不接”即是在新的主力新盤項(xiàng)目入市尚未有明確的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，而區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)的主力銷售項(xiàng)目又接近結(jié)案——目前的北京西北地區(qū)高端樓市即是如此現(xiàn)狀，在萬柳——西北旺板塊表現(xiàn)得尤為明顯和典型。

融創(chuàng)北京公司內(nèi)部人士告訴記者，融創(chuàng)位于西北旺地區(qū)的高端住宅項(xiàng)目西山壹號(hào)院，銷售工作目前已經(jīng)接近尾聲。西山壹號(hào)院項(xiàng)目從2011年開始對(duì)外銷售，銷售周期已經(jīng)超過兩年，目前除部分尾房之外，包括項(xiàng)目配套商業(yè)在內(nèi)，均已基本銷售完成。市場(chǎng)預(yù)計(jì)，2014年6月前，西山壹號(hào)院有望正式“結(jié)案”。

由于萬柳——西北旺板塊的土地供應(yīng)一直稀缺，在百旺家園等早期項(xiàng)目入住后，該地區(qū)的可售住宅房源供應(yīng)，主要由融創(chuàng)西山壹號(hào)院、萬科如園、保利西山林語等項(xiàng)目支撐。但是截至目前，除西山壹號(hào)院已經(jīng)進(jìn)入收尾階段外，保利西山林語項(xiàng)目的銷售已經(jīng)結(jié)案。

在傳統(tǒng)主力項(xiàng)目悉數(shù)接近結(jié)案或者已經(jīng)結(jié)案時(shí)，新的主力供應(yīng)卻不能立即“接續(xù)”。據(jù)了解，中赫置地開發(fā)的萬柳書院項(xiàng)目，已經(jīng)確定在2014年入市，但是，最終入市的時(shí)點(diǎn)至今未能最后確定。

區(qū)域“升值”預(yù)期強(qiáng)烈

上述市場(chǎng)格局在2014年1~2月已有顯現(xiàn)。長(zhǎng)期專注高端市場(chǎng)研究的亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在2014年的前兩個(gè)月，萬柳——西北旺地區(qū)的一手住宅成交量較往年同期下降約11.5%，而此前我愛我家的區(qū)域可售房源監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，萬柳——西北旺地區(qū)的可售房源位列北京市倒數(shù)第五位，僅多于傳統(tǒng)的城四區(qū)。

在這樣的背景下，區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)“升值”的預(yù)期十分強(qiáng)烈。這種強(qiáng)烈的訴求從二手房市場(chǎng)即可窺見一斑——麥田房產(chǎn)對(duì)萬柳區(qū)域內(nèi)二手房掛牌價(jià)格的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1~2月，萬柳區(qū)域內(nèi)二手住房的掛牌價(jià)格同比上漲了約10%，價(jià)格也已經(jīng)達(dá)到每平米55000-70000元左右。

“主要是基于兩個(gè)原因，一是萬柳——西北旺這個(gè)區(qū)域里新盤的供應(yīng)量，從未來幾個(gè)月看，新盤入市的可能性較小，但這個(gè)區(qū)域內(nèi)改善和置換的需求正在增加；另外一點(diǎn)，萬柳地王的接近入市，也提高了市場(chǎng)對(duì)于萬柳——西北旺板塊的價(jià)值預(yù)期?！丙溙锓慨a(chǎn)一位店長(zhǎng)分析。

盡管至今尚未對(duì)外公布正式的入市時(shí)間，但是，記者從多位市場(chǎng)人士處獲悉，中赫置地開發(fā)的萬柳書院項(xiàng)目，其售價(jià)已經(jīng)基本確定在15萬元/平方米以上。目前，該項(xiàng)目仍處在蓄客階段，截至2014年2月，蓄客量已經(jīng)達(dá)到1000多組。

萬柳書院項(xiàng)目由北京前任地王轉(zhuǎn)化而來。在此之前，中赫集團(tuán)以當(dāng)時(shí)折算回購(gòu)安置房后創(chuàng)紀(jì)錄的價(jià)格摘得北京萬柳地塊，樓面價(jià)超過8萬元/平方米。直到此后融創(chuàng)摘得農(nóng)展館地塊，萬柳“地王”才得以“摘帽”。在萬柳地王成交之后，區(qū)域內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格即迎來一輪上漲。

相比之下，同期在售的同區(qū)域板塊項(xiàng)目其市場(chǎng)售價(jià)多在6~8萬元/平方米不等，正是這樣的價(jià)格差距，制造了萬柳——西北旺區(qū)域板塊強(qiáng)烈的升值預(yù)期。

誰能抓住“空檔期”

“世紀(jì)城、萬泉新新家園的第一批業(yè)主已經(jīng)入住超過了10年，他們中的很大一部分隨著自己事業(yè)的發(fā)展、家庭結(jié)構(gòu)的變化以及區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的升值，升級(jí)置換的需求都十分強(qiáng)烈?！鼻笆鳆溙锓慨a(chǎn)的店長(zhǎng)分析稱，由于萬柳——西北旺板塊擁有教育、醫(yī)療、居住環(huán)境等方面的優(yōu)勢(shì)，大部分升級(jí)置換的業(yè)主，都希望在本區(qū)域內(nèi)完成置換，這就導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)置換需求十分強(qiáng)烈。

但是，區(qū)域內(nèi)可供選擇的新盤不多，特別是在萬柳書院入市節(jié)奏尚不能確定，保利西山林語已經(jīng)結(jié)案，融創(chuàng)西山壹號(hào)院已經(jīng)接近結(jié)案的環(huán)境下，“空檔期”內(nèi)，由誰來“消化”西北區(qū)域巨大的置換和改善需求，將是個(gè)“收益十分豐富的命題”。

目前，在萬柳——西北旺板塊，仍有較大房源儲(chǔ)備的高端住宅項(xiàng)目只剩下萬科如園一個(gè)樓盤。業(yè)界預(yù)計(jì)，該樓盤有望成為空擋期內(nèi)消化區(qū)域內(nèi)置換需求的主力項(xiàng)目。

“我們沒有太研究過這個(gè)市場(chǎng)節(jié)奏的問題，我們還是做好自己，按照自己事先已經(jīng)確定的銷售節(jié)奏推進(jìn)?！比涨?，萬科北京高端事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。他告訴記者，如園項(xiàng)目目前已經(jīng)逐步成熟，在一期交房之后，后期已經(jīng)逐步進(jìn)入現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的階段。項(xiàng)目整體還有近800套房源的可供應(yīng)量，預(yù)計(jì)今年整體可供應(yīng)300套。項(xiàng)目計(jì)劃在3月8日推出60套新品樓王，主力戶型是230-260平米精裝修產(chǎn)品，新增新風(fēng)系統(tǒng)。在今年5月將向市場(chǎng)推出該項(xiàng)目的350平米中央樓王產(chǎn)品，同時(shí)，實(shí)樓樣板間也將投入使用。

與此同時(shí)，如園項(xiàng)目為了提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，還從意大利引進(jìn)了恒溫恒濕系統(tǒng)，從而使其成為西北旺——萬柳區(qū)域內(nèi)在售樓盤中首個(gè)科技豪宅項(xiàng)目。而這些因素能否使其在空檔期之中占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還將等待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

來源：城市生活在線

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