雙向調(diào)控有助于樓市走出困局

　　目前，中國(guó)樓市正步入困局：一邊是一、二線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，見(jiàn)樓不見(jiàn)人的“鬼城”頻出。

　　分析人士表示，目前樓市分化跡象日益明顯?！肮沓恰爆F(xiàn)象暴露了一些地方政府盲目“攤大餅”搞城鎮(zhèn)化建設(shè)，造成產(chǎn)業(yè)空心化。而今年政府工作報(bào)告明確提出分類(lèi)調(diào)控的方針，將有助于中國(guó)樓市走出困局。

　　見(jiàn)樓不見(jiàn)人

　　2013年樓市的高燒不退至今讓許多人記憶猶新，然而春節(jié)過(guò)后，杭州個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)以及銀行收緊房貸的傳言猶如一枚重磅炸彈，瞬時(shí)掀起市場(chǎng)恐慌，而“鬼城來(lái)襲”的報(bào)道也迅速引發(fā)樓市是否進(jìn)入拐點(diǎn)的爭(zhēng)論。

　　有媒體報(bào)道，去年國(guó)內(nèi)有12座城市成為“鬼城”。從最初高樓鱗次櫛比的鄂爾多斯，到房地產(chǎn)曾經(jīng)火熱無(wú)比的溫州，一些二、三線城市的新區(qū)建設(shè)也大量出現(xiàn)了“見(jiàn)樓不見(jiàn)人”的現(xiàn)象。這些新區(qū)因空置率高，到了夜晚，漆黑一片，因此被形象的稱(chēng)為“鬼城”。

　　即使在經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的珠三角地區(qū)，一些縣域城市也出現(xiàn)可怕的高空置率?；葜菔胁┝_縣是一個(gè)人口僅80萬(wàn)的小縣城，但卻聚集了數(shù)量驚人的房地產(chǎn)巨頭，一邊是別墅扎堆、數(shù)十層的寫(xiě)字樓和酒店林立，一邊卻是高空置率和冷落的人氣。

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)辦公室主任張卉芬認(rèn)為，近年來(lái)粵東西北地區(qū)商品房?jī)r(jià)快速上漲，有些城市的房?jī)r(jià)漲幅甚至是后者的2倍以上，市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　令人感到憂慮的是，在許多人依然在高房?jī)r(jià)面前望樓興嘆的同時(shí)，溫州、杭州以及青島等許多城市的房地產(chǎn)庫(kù)存水平卻居高不下，且依然在不斷增長(zhǎng)。

　　南京品建投資實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理王大國(guó)表示，目前還有一些城市面臨開(kāi)發(fā)商資金緊張、產(chǎn)業(yè)空心化、資源枯竭、人口增長(zhǎng)停滯等問(wèn)題，如果不加以調(diào)控解決，未來(lái)幾年還將有“鬼城”出現(xiàn)。

　　鬼城是如何煉成的？

　　去年以來(lái)，中國(guó)樓市分化趨勢(shì)越來(lái)越明顯：一、二線城市高燒難退，樓價(jià)頻頻創(chuàng)出新高，而一些中小城市房地產(chǎn)增長(zhǎng)日益乏力。房地產(chǎn)過(guò)度投資、地方政府債務(wù)擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)的空心化等因素都是造成鬼城出現(xiàn)的原因。但一些地方“人造鬼城”特征明顯。

　　“‘鬼城’的出現(xiàn)與地方政府的政績(jī)沖動(dòng)與盲目規(guī)劃密切相關(guān)。此外，房地產(chǎn)商無(wú)序投資、銀行推波助瀾以及市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)預(yù)期等因素都發(fā)揮了作用?！蓖醮髧?guó)說(shuō)。

　　與“鬼城”現(xiàn)象相互交織的是，一些地方政府對(duì)土地財(cái)政嚴(yán)重依賴(lài)，導(dǎo)致債臺(tái)高筑，缺少落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的積極性，繼而出現(xiàn)大量高價(jià)土地，另一方面又大肆舉債。

　　全國(guó)人大代表、全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員、民建中央副主席辜勝阻認(rèn)為，地方政府舉債來(lái)源上過(guò)度依賴(lài)銀行貸款，償債時(shí)過(guò)度依賴(lài)土地，容易引發(fā)財(cái)政和金融風(fēng)險(xiǎn)交叉感染。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年廣州土地出讓金收入達(dá)838億，占財(cái)政收入1／3左右，而2014年土地出讓規(guī)模將更大。廣州“熱衷賣(mài)地”的背后其實(shí)是巨大的債務(wù)壓力，一年付息就高達(dá)220億元。

　　日前致公黨中央一份提案就指出，隨著城市化的快速推進(jìn)，要求地方政府在建設(shè)支出方面提供更多的資金，巨大的收支缺口導(dǎo)致地方政府不得不大量舉債，管理分散、缺乏有效的償債機(jī)制已成為制約地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)、健康、和諧發(fā)展的嚴(yán)重障礙。

　　雙向調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展

　　近日，住建部部長(zhǎng)姜偉新在兩會(huì)期間透露，今年房地產(chǎn)將實(shí)行“雙向調(diào)控”的政策。業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)加速分化的形勢(shì)下，“雙向調(diào)控”將有助于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

　　“今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形勢(shì)不容樂(lè)觀。春節(jié)過(guò)后杭州樓盤(pán)降價(jià)反映我國(guó)區(qū)域性的房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，這種趨勢(shì)年內(nèi)仍將持續(xù)，一些銀行收緊房地產(chǎn)非標(biāo)融資的風(fēng)險(xiǎn)警示作用不容忽視?！泵褡遄C券研究院副院長(zhǎng)管清友說(shuō)。

　　房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)世聯(lián)一份報(bào)告也顯示，目前部分三、四線城市存在供給過(guò)剩、過(guò)度繁榮導(dǎo)致消耗未來(lái)市場(chǎng)潛力等特征，能否有效控制市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏、去化存量是保持投資價(jià)值的關(guān)鍵，持續(xù)的過(guò)度供應(yīng)則很有可能成為脆弱或風(fēng)險(xiǎn)型城市。

　　針對(duì)政府工作報(bào)告提出的“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控”，王大國(guó)指出：“在房?jī)r(jià)居高不下的一、二線城市，必須通過(guò)行政手段，比如稅收限購(gòu)提高首付手段控制房?jī)r(jià)上漲。而在三、四線城市，則要根據(jù)實(shí)際情況化解供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，雙向調(diào)控有助于保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展?！?/p>

　　“隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)深入和大規(guī)模保障房建設(shè)的投入，房地產(chǎn)回歸理性的趨勢(shì)不可阻擋，向房企提出了摒棄傳統(tǒng)、尋求轉(zhuǎn)型的新要求?！睆V東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王韶說(shuō)。

　　“今年政府工作報(bào)告首次提出了針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化已是大勢(shì)所趨，市場(chǎng)化的步伐又往前邁進(jìn)實(shí)質(zhì)性一步，這樣的改變無(wú)疑將有利于實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展?！笨硕鹱稍?xún)公司研究員楊科偉說(shuō)。

來(lái)源：新華網(wǎng) 武衛(wèi)紅 劉宏宇

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