房地產(chǎn)市場進入“后開發(fā)時代元年”

　　2014年，十八屆三中全會后第一年。中國的房地產(chǎn)市場將走向何方？偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉先生在接受本刊采訪時認為，對中國房地產(chǎn)市場來說，2014年將是被行業(yè)所牢記的一年。自20世紀80年代末起步發(fā)展，25年之后的今天，中國的房地產(chǎn)市場將逐步從“開發(fā)為王”的行業(yè)格局進入房地產(chǎn)的“后開發(fā)時代”。2014年，將成為中國房地產(chǎn)“后開發(fā)時代元年”。

　　三大原因促成轉(zhuǎn)折年

　　胡景暉說，三大主要原因促使2014年將成為行業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)折之年。

　　房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢使然

　　世界上房地產(chǎn)市場成熟的國家，普遍遵循從開發(fā)為主向以存量房交易、物業(yè)持有運營等業(yè)務(wù)為主轉(zhuǎn)變的一般規(guī)律，中國也不例外。2013年，“北上廣深”四大一線城市存量房交易量遠超新房交易量，部分二線城市如南京、天津、杭州、成都等緊隨其后，其中，2013年上海的二手房交易總量更是達到前所未有的32萬套，創(chuàng)下中國有史以來單一城市二手房交易量的新高，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入“存量房時代”已是業(yè)內(nèi)普遍共識。

　　政府把脈和調(diào)控使然

　　2013年自十八屆三中全會之后，政府關(guān)于行業(yè)發(fā)展的思路更加明晰，除了既有的樓市調(diào)控政策在2014年持續(xù)發(fā)力外，一系列關(guān)乎中國房地產(chǎn)市場未來長期健康可持續(xù)發(fā)展的長效機制也將在2014年逐步落地并深入。土地制度改革、房產(chǎn)稅改革、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、保障房戰(zhàn)略、房地產(chǎn)調(diào)控去行政化等一系列關(guān)系市場未來發(fā)展的思路及政策，將使2014年成為具有奠基意義的一年。

　　業(yè)內(nèi)認知使然

　　在經(jīng)歷了2013年的“漲”聲不斷之后，進入2014年，業(yè)內(nèi)人士對年度的市場變化的預(yù)期看穩(wěn)。在部分二線城市供應(yīng)量過剩、市場土地供應(yīng)量保持 增加、銀行流動性受到控制等因素面前，2014年將更有可能呈現(xiàn)“穩(wěn)中有變”的特征，對于“后開發(fā)時代”元年來說，“穩(wěn)中有變”正是行業(yè)轉(zhuǎn)折新起點的標 志。

　　房價漲幅將趨緩

　　對于房地產(chǎn)市場未來一年的走向，胡景暉認為，2014年房地產(chǎn)市場的調(diào)控將由之前的以“抑需求”為主，轉(zhuǎn)向在“抑需求”的基礎(chǔ)上，力促樓市供 應(yīng)，在“增供應(yīng)、抑需求、加快長效機制落地”的情況下，2014年的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)相對穩(wěn)定的態(tài)勢，具體表現(xiàn)為房價漲幅趨緩、整體趨穩(wěn)，交易總量與 2013年相比基本持平或略有減少。

　　供應(yīng)大幅增加，緩解供需矛盾

　　在2013全年，全國105個地價監(jiān)測城市，土地供應(yīng)總量達31.69萬公頃，較2012年增加12.33%，其中住宅用地供應(yīng)較2012年增加32.71%。2014年年初，北京、上海、深圳等重點城市土地交易市場的熱度不減，據(jù)統(tǒng)計，1月份北京市土地出讓金額高達406億元，上海超過200億元，二線城市的杭州也達近340億元。土地供應(yīng)的增加勢必將促進未來房源供應(yīng)量的增多，從而有效緩解供需矛盾。

　　抑需求，市場趨向平衡

　　2013年年底，“北上廣深”一線城市及一些房價漲幅較快的二三線城市紛紛出臺”樓市調(diào)控加強版“舉措，“京七條”加大自住房供應(yīng)，收緊貸款； “滬七條”提高二套房首付至70%，外地戶籍買房社保要求提高至2年；“穗五條”提高房貸門檻，外地戶籍買房個稅繳納要求提高至3年；“深八條”也將二套 房首付比例提升至7成，而且在新年伊始，多地政府表態(tài)要從嚴樓市調(diào)控不放松。與此同時，政府加強對資金流動性的控制，信貸適度偏緊，市場需求將受到抑制， 促使市場趨向平衡。

　　長效機制逐步落地，穩(wěn)定市場預(yù)期

　　十八屆三中全會后，一系列以建立“長效機制”為目標的政策、法規(guī)將逐步發(fā)揮其影響力，如土地制度改革、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、房產(chǎn)稅立法與改革、國土部牽頭推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落地等等。2014年內(nèi)，這些更具深層力度的影響將漸漸呈現(xiàn)，并改變行業(yè)和普通民眾對市場的預(yù)期。

　　開啟行業(yè)發(fā)展新趨勢

　　胡景暉表示，存量房交易、物業(yè)的持有運營，房產(chǎn)衍生金融服務(wù)，以及這些業(yè)務(wù)的電商化運作將成為“后開發(fā)時代”未來10～20年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新趨勢。

　　第一，大城市加速進入存量房時代，市場交易以二手房和房屋租賃交易為主，二、三線城市也很快將步其后塵。在此情況下，中介市場也將更加發(fā)達，進一步向行業(yè)規(guī)范化、企業(yè)規(guī)模化、管理精細化方向發(fā)展。針對存量房交易的法律法規(guī)將進一步完善，針對經(jīng)紀人管理的個人信用檔案制度將逐步建立，一批全國性的大型連鎖品牌經(jīng)紀機構(gòu)將占據(jù)主要的市場份額。

　　第二，住宅及商業(yè)物業(yè)的持有運營、社區(qū)運營、物業(yè)管理等運營模式將迎來機遇。在這些方面，走在前列的大型房企已培育出目前較為成熟的模式，如萬 達商業(yè)地產(chǎn)綜合體模式和萬科以第五食堂為核心的“社區(qū)成熟度計劃”，也有如花樣年旗下彩生活服務(wù)集團所探索的依托社區(qū)大數(shù)據(jù)的“智能綜合型社區(qū)運營和物業(yè) 管理”等。隨著我國城鎮(zhèn)化的進一步發(fā)展，城市功能分區(qū)和社區(qū)發(fā)展的不斷深入，住宅、商業(yè)物業(yè)、社區(qū)的運營和物業(yè)管理仍然擁有廣闊的空間和深厚的市場潛力。

　　第三，房地產(chǎn)衍生金融服務(wù)也將更具活力。從簡單的房租支付到復(fù)雜的金融理財產(chǎn)品，房地產(chǎn)衍生金融服務(wù)的空間巨大。非金融類不動產(chǎn)的資產(chǎn)托管，REITs房地產(chǎn)信托投資基 金，MBS住房抵押貸款證券化等房地產(chǎn)行業(yè)衍生金融服務(wù)業(yè)務(wù)將更具有活力，房地產(chǎn)后續(xù)服務(wù)將更加趨向于專業(yè)化的理財服務(wù)。中國后開發(fā)時代的房地產(chǎn)市 場中，與行業(yè)相關(guān)的衍生金融服務(wù)將會迎來更多的客戶群，銀行和金融體系改革將進一步促進衍生金融服務(wù)的專業(yè)化和規(guī)范化。

　　胡景暉說，隨著未來網(wǎng)絡(luò)數(shù)字科技領(lǐng)域的不斷發(fā)展，以上的三個方向都將以大數(shù)據(jù)和云計算為基礎(chǔ)，依托于網(wǎng)絡(luò)，電商化運作，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的再度攜手將推進物聯(lián)網(wǎng)時代的真正到來，這也將成為后開發(fā)時代行業(yè)發(fā)展的一大特征。

來源：新浪地產(chǎn)

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