房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入深度調(diào)整期

　　今年以來(lái)，部分城市房?jī)r(jià)“跳水”、興業(yè)銀行將部分與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的業(yè)務(wù)暫停至今年3月底等消息，似乎透露出房地產(chǎn)的下行壓力，1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況仿佛也顯示出下行趨勢(shì)。那么，房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”真的來(lái)了嗎？有人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)“見(jiàn)頂”跡象；也有人認(rèn)為，市場(chǎng)的確將迎來(lái)調(diào)整，但并未到“拐點(diǎn)”。其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向還需持續(xù)觀察，讓房地產(chǎn)市池歸理性還需依靠深化改革的力量——

　　
　　樓市的供需正逐步趨于平衡

　　
　　決定樓市價(jià)格漲跌的，最終是供需關(guān)系。
　　

　　中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)認(rèn)為，個(gè)別城市中出現(xiàn)的降價(jià)現(xiàn)象究竟是個(gè)案還是整體下行的開(kāi)始，目前還不明朗，還存在較大的不確定性。短期之內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，關(guān)鍵要看信貸政策和貨幣政策。如果銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人貸款收緊，開(kāi)發(fā)商有可能需要大舉推盤，并通過(guò)降價(jià)回籠資金，個(gè)人住房貸款收緊則會(huì)讓需求減少。供給大于需求的情況下，價(jià)格有可能
　　

　　進(jìn)入下行通道。
　　

　　從現(xiàn)有商品住房總的供給和需求來(lái)看，盡管過(guò)去幾年土地供應(yīng)量不足制造的供需矛盾，尤其是重點(diǎn)城市的供需矛盾解決起來(lái)需要較長(zhǎng)時(shí)間，但2013年的住房用地供應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始增多。國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)住房用地供應(yīng)13.82萬(wàn)公頃，供應(yīng)量達(dá)歷年最高，相當(dāng)于前5年平均實(shí)際供應(yīng)量9.64萬(wàn)公頃的143%。而從需求角度，一些城市限購(gòu)、限貸政策依然在執(zhí)行，同時(shí)，房?jī)r(jià)在一些城市已經(jīng)相當(dāng)高，購(gòu)買力必然有逐漸削弱的趨勢(shì)。加上房產(chǎn)稅開(kāi)征預(yù)期及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國(guó)逐漸鋪開(kāi)，一些中高收入人群再試圖通過(guò)購(gòu)買住房實(shí)現(xiàn)資金保值增值的可能性正逐步縮?？傮w而言，樓市的供應(yīng)與需求有逐步平衡的趨勢(shì)。
　　

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)牽扯的面廣，與土地、金融、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，乃至當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制改革密切相關(guān)。過(guò)去的若干年間，房?jī)r(jià)幾次在一些城市過(guò)快上漲，甚至進(jìn)入越調(diào)控越漲的怪圈。中央提出的價(jià)格機(jī)制、土地制度、稅收制度、金融市嘗宏觀調(diào)控等多方面的改革，都將直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生作用。

　　
　　房地產(chǎn)市池歸理性要靠改革

　　

　　多年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一向被視為最重要的投資渠道之一。由于投資渠道狹窄，當(dāng)人們的手中存有余錢，習(xí)慣于投入樓市，以期實(shí)現(xiàn)保值增值，投資投機(jī)性需求進(jìn)入樓市推高了房?jī)r(jià)。加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。將樓市里的投機(jī)性資金引導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)和股市等其他投資渠道，會(huì)使得樓市價(jià)格進(jìn)一步回歸理性。

　　
　　地方財(cái)權(quán)與事權(quán)的不匹配，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大。某地一區(qū)政府的公務(wù)員告訴記者，該區(qū)財(cái)政收入與房地產(chǎn)相關(guān)的來(lái)源占到六成至七成，而工業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的上繳稅收僅占20%至30%。實(shí)際上，這樣的稅收來(lái)源構(gòu)成在地方具有一定的普遍性。地方要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，需要大規(guī)模的資金收入，當(dāng)財(cái)政收入不足以支撐各項(xiàng)支出時(shí)，地方政府靠向開(kāi)發(fā)商出讓土地，能夠立竿見(jiàn)影地見(jiàn)到資金。于是，地方政府對(duì)高價(jià)出讓土地的積極性十分高漲，進(jìn)而形成了對(duì)土地財(cái)政的依賴。
　　

　　與此相關(guān)的是，當(dāng)前的官員考核機(jī)制之下，要想有突出的業(yè)績(jī)，吸納房地產(chǎn)投資對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用強(qiáng)，可以贏得漂亮的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，并且短時(shí)間內(nèi)就能看到效果。對(duì)于僅在1個(gè)任期內(nèi)工作
　　

　　短短幾年的地方官員而言，發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力遠(yuǎn)不如“賣地”。
　　

　　地價(jià)高了，房?jī)r(jià)哪有不高的道理？隨著改革的進(jìn)一步推進(jìn)，地方財(cái)權(quán)與事權(quán)將更加匹配，官員考核機(jī)制將進(jìn)一步完善，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度將逐步減弱。
　　

　　當(dāng)前，中央加大了反腐力度。信息公開(kāi)、財(cái)產(chǎn)公示、住房信息聯(lián)網(wǎng)等一系列政策措施的推行，也將釋放一部分存量房到市場(chǎng)中，從而緩解一些城市的供需矛盾。
　　

　　樓市的大漲大跌，都會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不利影響。讓房地產(chǎn)市池歸理性，使其平穩(wěn)健康發(fā)展，最終要依托市場(chǎng)，要靠改革的力量。相信隨著改革的逐步深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)也注定將進(jìn)入深度調(diào)整期。
　　

　　可以預(yù)計(jì)，樓市分化將進(jìn)一步加劇。一些三、四線城市目前出現(xiàn)了供大于求的狀況，價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)中下降的趨勢(shì)。在一、二線城市，特別是一線城市，對(duì)住房的需求特別是剛性需求將在一段時(shí)期內(nèi)依然保持旺盛，即便如此，供需差距也有逐步縮小的趨勢(shì)，樓市仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中微升態(tài)勢(shì)。至于類似溫州、鄂爾多斯等城市中出現(xiàn)的銷量下降、價(jià)格下跌，則屬于個(gè)案，很難蔓延到全國(guó)。

來(lái)源：中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)

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