南京立體優(yōu)化調(diào)控 將穩(wěn)定樓市供需兩端

　　兩會(huì)尚未結(jié)束，各地樓市頻傳降價(jià)，南京選在此時(shí)率先出臺(tái)加緊調(diào)控的新政，出乎了不少人的意料。不過在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這又在情理之中。因?yàn)楦鶕?jù)中央“分類調(diào)控”的精神，南京目前還處于漲幅較高的勢(shì)頭，適時(shí)加強(qiáng)對(duì)房價(jià)的監(jiān)管，對(duì)2014年的樓市穩(wěn)定很有益處。
　　

　　1樓市走低，南京為何還在控價(jià)？
　　

　　庫存太低供小于求，南京房價(jià)仍有漲勢(shì)

　　
　　首先從南京今年的樓市形勢(shì)來看，明顯不同于杭州、常州、武漢等傳出降價(jià)的城市。南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長吳翔華認(rèn)為，南京庫存量非常低，目前僅為3.2萬套，而且其中還包含大量車位、商業(yè)等產(chǎn)品。因此整體上仍然是供小于求的狀態(tài)，房價(jià)只存在上行壓力。
　　

　　其次，南京去年房價(jià)漲幅較大，完成年度房價(jià)控制目標(biāo)幾無可能。今年率先有所行動(dòng)，也是向市場(chǎng)表明嚴(yán)控的態(tài)度和決心。南京房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝表示，今年兩會(huì)的政府工作報(bào)告已釋放出有保有壓，分類調(diào)控的政策取向，南京此舉正是地方政府落實(shí)中央提出的分類調(diào)控思想，根據(jù)南京樓市的實(shí)際情況和關(guān)鍵問題，以增加供應(yīng)、穩(wěn)定地價(jià)房價(jià)、保剛需、做好保障房為核心目標(biāo)來優(yōu)化樓市調(diào)控。
　　

　　2新政哪一條最有殺傷力？

　　
　　核準(zhǔn)精裝修最亮眼，但須細(xì)化第三方評(píng)估制度

　　
　　對(duì)于新政包含的7個(gè)條款的不同作用，吳翔華認(rèn)為對(duì)精裝修進(jìn)行價(jià)格評(píng)估制度最具殺傷力。對(duì)申報(bào)裝修價(jià)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行第三方裝修價(jià)格評(píng)估，并對(duì)外公布，這等于堵住了目前最流行的樓盤“暗漲”方式。據(jù)記者了解，目前南京樓盤在申報(bào)銷售許可時(shí)，只針對(duì)毛坯價(jià)格進(jìn)行審批備案，精裝修價(jià)格一般會(huì)出現(xiàn)在銷許上，但并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估體系。這造成了去年在物價(jià)部門嚴(yán)控價(jià)格時(shí)，許多樓盤通過毛坯改精裝修的方式來暗中漲價(jià)。而精裝價(jià)格也有越來越高的趨勢(shì)，但買房人受制于供不應(yīng)求的市場(chǎng)，也只能被動(dòng)接受。孟祥遠(yuǎn)博士認(rèn)為，確實(shí)要對(duì)精裝修標(biāo)準(zhǔn)有所監(jiān)督，但其中的第三方評(píng)估是誰？評(píng)估費(fèi)誰來支付，如何保證公正、透明和公開，還需要進(jìn)一步細(xì)化。
　　

　　不過吳翔華同時(shí)也表示，通過精裝不能暗中漲價(jià)，還有綁具、綁定車庫搖號(hào)等其他許多附加方式來暗漲，只不過難度要大很多。所以政策具體執(zhí)行還須細(xì)化，不然會(huì)造成治標(biāo)不治本的結(jié)果。
　　

　　3新政對(duì)樓市走勢(shì)有何影響？

　　
　　立體優(yōu)化調(diào)控，將穩(wěn)定樓市供需兩端

　　

　　雖然對(duì)新政有各種解讀，對(duì)樓市的影響才是最引人關(guān)注的。張輝認(rèn)為，新政從限價(jià)、增加供地、控地價(jià)、保剛需、抓保障和嚴(yán)控資金鏈風(fēng)險(xiǎn)六點(diǎn)優(yōu)化了樓市調(diào)控，對(duì)后市影響也集中在這些方面。每年保障500公頃商品住宅用地傳遞出土地和住房供應(yīng)長期充足的信號(hào)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；通過限定90平方米以下住宅面積大于50%來保障剛需供應(yīng)量，可能會(huì)對(duì)購房者的搶房熱情產(chǎn)生冷卻效應(yīng)。通過季度化指標(biāo)使?jié)q幅控制及時(shí)化、精細(xì)化；堵住精裝繞過限價(jià)的可能性；限價(jià)監(jiān)管覆蓋溧水、高淳等全市范圍，都讓今后樓盤價(jià)格短期瘋漲的可能性變得更小。而加強(qiáng)對(duì)延期交付、爛尾盤開發(fā)商的監(jiān)管，則會(huì)嚴(yán)控開發(fā)商資金鏈。
　　

　　綜上幾個(gè)方面，張輝認(rèn)為此次新政顯示出調(diào)控手段的多樣化和立體化，表明地方調(diào)控手段充足，也有決心穩(wěn)定房地產(chǎn)的供需兩端。這至少會(huì)對(duì)后市產(chǎn)生很大的預(yù)期心理影響，如果政策落實(shí)到位，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生下行壓力。
　　

　　4南京樓市拐點(diǎn)到了嗎？
　　

　　未見得，要看落實(shí)力度及市場(chǎng)反應(yīng)
　　

　　外地不少城市樓市遭遇供大于求出現(xiàn)降價(jià)，恰逢此時(shí)南京又推出調(diào)控新政，南京樓市的拐點(diǎn)到了嗎？對(duì)此專家看法不一。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年南京樓市整體供應(yīng)如果充足，下半年本身就很可能出現(xiàn)交易下滑、價(jià)格企穩(wěn)的趨勢(shì)。因此再加上新政對(duì)心理和市場(chǎng)兩方面的壓力，一個(gè)樓市低谷是有可能就此出現(xiàn)的。

　　
　　吳翔華則認(rèn)為此次政策會(huì)對(duì)后市產(chǎn)生降溫作用，但還不能明確判斷樓市是否會(huì)就此迎來拐點(diǎn)。他認(rèn)為，主要是無法明確判斷新政是否能在有效住宅供應(yīng)上形成足夠供給。吳翔華認(rèn)為，保障房、限價(jià)房等“低價(jià)有效供應(yīng)”增加才能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯作用。不然土地雖多，但地價(jià)屢創(chuàng)新高，房價(jià)也降不下來。

來源：中國行業(yè)研究網(wǎng)

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