我國(guó)房地產(chǎn)分化效應(yīng)出現(xiàn)在土地市場(chǎng)上

　　“雙向調(diào)控!”在談到2014年樓市調(diào)控方向時(shí)，全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新只點(diǎn)出這樣一個(gè)關(guān)鍵詞。

　　
　　其內(nèi)涵可以從李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告中窺得大要。在論及房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，報(bào)告指出，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

　　
　　緊接著，全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥就“雙向調(diào)控”做出了詳細(xì)解釋——所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導(dǎo)，即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出，而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
　　

　　這樣的表述和外界的前期猜測(cè)并無(wú)太大差異，即在市場(chǎng)明顯分化的背景下，樓市調(diào)控將因地制宜，不再“一刀切”，變堵為疏，注重增加供給。
　　

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，分類調(diào)控的思路體現(xiàn)了與時(shí)俱進(jìn)的思維，目前，國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化，調(diào)控難度加大，根據(jù)不同城市自身需求來(lái)調(diào)控，會(huì)更有利于區(qū)域的發(fā)展，也更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。
　　

　　“地王”與“鬼城”并存
　　

　　在剛剛過(guò)去的2013年，眾多品牌房企們瘋狂地涌入一二線城市，這一集體“用腳投票”的舉動(dòng)不僅讓一二線城市房?jī)r(jià)地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，也讓多數(shù)三四線城市倍感凄涼。日前，又有包括綠地集團(tuán)、旭輝集團(tuán)在內(nèi)的多家房企高層對(duì)本報(bào)記者表示，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，原則上不再進(jìn)入三四線城市。

　　
　　2013年以來(lái)，不論是70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)，還是各類城市土地成交情況均表明，國(guó)內(nèi)樓市的分化特征已經(jīng)非常明顯。
　　

　　住建部政策研究中心主任秦虹在近日舉行的一次論壇上表示，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的格局更加明顯，體現(xiàn)差異化的地方政策開(kāi)始發(fā)揮作用?！氨鄙蠌V深四個(gè)一線城市在去年11月份，房?jī)r(jià)同比上漲全部都超過(guò)了20%，但70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)上漲幅度同比不到10%。全國(guó)657個(gè)設(shè)市城市的房?jī)r(jià)同比平均漲幅，估計(jì)連5%都不到?！?br>　　

　　秦虹表示：“目前已經(jīng)很難用一個(gè)詞來(lái)形容國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是漲還是跌，因?yàn)樗霈F(xiàn)了一個(gè)分化。特大城市房?jī)r(jià)過(guò)高和較快上漲，急劇放大了有房者和無(wú)房者、有房多者與少者之間的利益沖突，也吸引了大量投資投向房地產(chǎn)，土地價(jià)格也不斷攀升，不利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。中小城市住房供給超過(guò)需求，實(shí)際上是透支了未來(lái)的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沉淀了大量資金，將會(huì)影響金融的安全性，進(jìn)而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全發(fā)展帶來(lái)威脅。”
　　

　　這樣的分化效應(yīng)同樣出現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，克而瑞研究中心今年2月發(fā)布的報(bào)告顯示，目前來(lái)看，各線城市土地市場(chǎng)成交進(jìn)一步分化，一線城市土地市場(chǎng)成交持續(xù)火熱，三四線城市從去年至今并無(wú)起色，二線城市去年表現(xiàn)相對(duì)較好，但也開(kāi)始顯露出趨冷苗頭，尤其是部分房?jī)r(jià)偏高、市場(chǎng)過(guò)熱的二線城市。

　　
　　去年參加了全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)組織的全國(guó)房地產(chǎn)系統(tǒng)調(diào)研的全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)銀行監(jiān)事梅興保認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)的情況比2013年要復(fù)雜多變一點(diǎn)，整體市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化。
　　

　　梅興保表示，房地產(chǎn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)目前還難以判斷，但個(gè)別地方和個(gè)別企業(yè)以及一些三四線城市，前兩年在土地財(cái)政的驅(qū)使之下，很多土地的優(yōu)惠政策，引起了一些一二線城市的房地產(chǎn)商蜂擁而至，蓋了大量的商品性住宅，但學(xué)校、醫(yī)院等周圍設(shè)施不配套，可能會(huì)扛不住。

　　
　　一家大型開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去三年，國(guó)內(nèi)人均新增建筑面積最多的城市，多數(shù)是三四線城市，其中部分城市如鄂爾多斯、營(yíng)口、溫州已經(jīng)爆發(fā)危機(jī)，同時(shí)，少數(shù)二線城市，如沈陽(yáng)等，也面臨供過(guò)于求的壓力。相對(duì)來(lái)說(shuō)，一線城市則供不應(yīng)求，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力仍較大。

　　
　　顯然，一二線樓市的過(guò)熱和部分三四線樓市的低迷，都不是好的現(xiàn)象，樓市分化也給房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)難度。在這樣的背景下，全國(guó)性的“一刀切”政策不僅缺乏針對(duì)性，效果也將大打折扣。

來(lái)源：中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)

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