樓市供需趨平衡房地產(chǎn)或進入深度調(diào)整期

　　今年以來，部分城市房價“跳水”、興業(yè)銀行將部分與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的業(yè)務(wù)暫停至今年3月底等消息，似乎透露出房地產(chǎn)的下行壓力，1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況仿佛也顯示出下行趨勢。那么，房地產(chǎn)“拐點”真的來了嗎？有人認為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)“見頂”跡象；也有人認為，市場的確將迎來調(diào)整，但并未到“拐點”。其實，房地產(chǎn)市場的走向還需持續(xù)觀察，讓房地產(chǎn)市池歸理性還需依靠深化改革的力量——
　　

　　樓市的供需正逐步趨于平衡

　　
　　決定樓市價格漲跌的，最終是供需關(guān)系。

　　
　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會常務(wù)副會長柴強認為，個別城市中出現(xiàn)的降價現(xiàn)象究竟是個案還是整體下行的開始，目前還不明朗，還存在較大的不確定性。短期之內(nèi)的房地產(chǎn)市場走向，關(guān)鍵要看信貸政策和貨幣政策。如果銀行對開發(fā)貸款和個人貸款收緊，開發(fā)商有可能需要大舉推盤，并通過降價回籠資金，個人住房貸款收緊則會讓需求減少。供給大于需求的情況下，價格有可能
　　

　　進入下行通道。
　　

　　從現(xiàn)有商品住房總的供給和需求來看，盡管過去幾年土地供應(yīng)量不足制造的供需矛盾，尤其是重點城市的供需矛盾解決起來需要較長時間，但2013年的住房用地供應(yīng)已經(jīng)開始增多。國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2013年全國住房用地供應(yīng)13.82萬公頃，供應(yīng)量達歷年最高，相當(dāng)于前5年平均實際供應(yīng)量9.64萬公頃的143%。而從需求角度，一些城市限購、限貸政策依然在執(zhí)行，同時，房價在一些城市已經(jīng)相當(dāng)高，購買力必然有逐漸削弱的趨勢。加上房產(chǎn)稅開征預(yù)期及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國逐漸鋪開，一些中高收入人群再試圖通過購買住房實現(xiàn)資金保值增值的可能性正逐步縮?？傮w而言，樓市的供應(yīng)與需求有逐步平衡的趨勢。
　　

　　房地產(chǎn)市場牽扯的面廣，與土地、金融、宏觀經(jīng)濟形勢，乃至當(dāng)前的經(jīng)濟體制改革密切相關(guān)。過去的若干年間，房價幾次在一些城市過快上漲，甚至進入越調(diào)控越漲的怪圈。中央提出的價格機制、土地制度、稅收制度、金融市嘗宏觀調(diào)控等多方面的改革，都將直接或間接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生作用。
　　

　　房地產(chǎn)市池歸理性要靠改革
　　

　　多年來，房地產(chǎn)市場一向被視為最重要的投資渠道之一。由于投資渠道狹窄，當(dāng)人們的手中存有余錢，習(xí)慣于投入樓市，以期實現(xiàn)保值增值，投資投機性需求進入樓市推高了房價。加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。將樓市里的投機性資金引導(dǎo)至實體經(jīng)濟和股市等其他投資渠道，會使得樓市價格進一步回歸理性。
　　

　　地方財權(quán)與事權(quán)的不匹配，對房地產(chǎn)市場影響很大。某地一區(qū)政府的公務(wù)員告訴記者，該區(qū)財政收入與房地產(chǎn)相關(guān)的來源占到六成至七成，而工業(yè)等實體經(jīng)濟的上繳稅收僅占20%至30%。實際上，這樣的稅收來源構(gòu)成在地方具有一定的普遍性。地方要發(fā)展經(jīng)濟，需要大規(guī)模的資金收入，當(dāng)財政收入不足以支撐各項支出時，地方政府靠向開發(fā)商出讓土地，能夠立竿見影地見到資金。于是，地方政府對高價出讓土地的積極性十分高漲，進而形成了對土地財政的依賴。

　　
　　與此相關(guān)的是，當(dāng)前的官員考核機制之下，要想有突出的業(yè)績，吸納房地產(chǎn)投資對地方經(jīng)濟的拉動作用強，可以贏得漂亮的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，并且短時間內(nèi)就能看到效果。對于僅在1個任期內(nèi)工作
　　

　　短短幾年的地方官員而言，發(fā)展實體經(jīng)濟的動力遠不如“賣地”。
　　

　　地價高了，房價哪有不高的道理？隨著改革的進一步推進，地方財權(quán)與事權(quán)將更加匹配，官員考核機制將進一步完善，地方政府對房地產(chǎn)的依賴程度將逐步減弱。
　　

　　當(dāng)前，中央加大了反腐力度。信息公開、財產(chǎn)公示、住房信息聯(lián)網(wǎng)等一系列政策措施的推行，也將釋放一部分存量房到市場中，從而緩解一些城市的供需矛盾。

　　
　　樓市的大漲大跌，都會給宏觀經(jīng)濟帶來不利影響。讓房地產(chǎn)市池歸理性，使其平穩(wěn)健康發(fā)展，最終要依托市場，要靠改革的力量。相信隨著改革的逐步深入，房地產(chǎn)市場也注定將進入深度調(diào)整期。

　　
　　可以預(yù)計，樓市分化將進一步加劇。一些三、四線城市目前出現(xiàn)了供大于求的狀況，價格將會出現(xiàn)穩(wěn)中下降的趨勢。在一、二線城市，特別是一線城市，對住房的需求特別是剛性需求將在一段時期內(nèi)依然保持旺盛，即便如此，供需差距也有逐步縮小的趨勢，樓市仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中微升態(tài)勢。至于類似溫州、鄂爾多斯等城市中出現(xiàn)的銷量下降、價格下跌，則屬于個案，很難蔓延到全國。

來源：中國行業(yè)研究網(wǎng)

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