我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策拐點(diǎn)或已出現(xiàn)

　　2014年“兩會(huì)”召開(kāi)之際，新浪財(cái)經(jīng)聯(lián)合北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院獨(dú)家推出“兩會(huì)專家筆談”欄目，邀請(qǐng)北大的專家教授與各位網(wǎng)友共談兩會(huì)熱點(diǎn)。崔建華在文章中指出，李克強(qiáng)總理在2014年的《政府工作報(bào)告》中，沒(méi)有提到房?jī)r(jià)，也沒(méi)有強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的重要性，只是提出了“分類調(diào)控”，這明顯不同于前幾年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的“拐點(diǎn)”或許已經(jīng)出現(xiàn)。

　　以下是崔建華文章全文：

　　崔建華：房地產(chǎn)調(diào)控——政策“拐點(diǎn)”或已出現(xiàn)

　　李克強(qiáng)總理在2014年的《政府工作報(bào)告》中，沒(méi)有提到房?jī)r(jià)，也沒(méi)有強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的重要性，只是提出了“分類調(diào)控”，這明顯不同于前幾年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)，讓人們產(chǎn)生很多聯(lián)想，媒體上充滿了各種分析。比較有影響的一種看法是，房地產(chǎn)調(diào)控政策的“拐點(diǎn)”或許已經(jīng)出現(xiàn)，本人對(duì)此也有同感。

　　一、近年房地產(chǎn)調(diào)控的三點(diǎn)不足

　　此輪房地產(chǎn)的調(diào)控已歷經(jīng)四年，尤其是前三年，調(diào)控政策出臺(tái)的密集度很高，大致是從2010年1月的“國(guó)十一條”到2013年2月的“新國(guó)五條”。不可否認(rèn)，調(diào)控產(chǎn)生了一定的效果，但是也存在一些不足。

　　不足一：某些具體調(diào)控目標(biāo)的模糊性。房?jī)r(jià)是調(diào)控的主要目標(biāo)之一，也是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。2010年4月，“國(guó)發(fā)【2010】10號(hào)”文，即《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》明確提出“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，并沒(méi)有明確提出要讓房?jī)r(jià)下降，中國(guó)有600多個(gè)城市，“部分城市”究竟是哪些城市？漲多大幅度才算是“過(guò)快上漲”？其實(shí)這些都不是很明確。更有意思的是，前任總理溫家寶后來(lái)在談?wù)摲康禺a(chǎn)調(diào)控時(shí)又提出了要讓房?jī)r(jià)“合理回歸”，他指出：“現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位?！睆闹袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的格局看，“國(guó)發(fā)【2010】10號(hào)”文的“部分城市”與溫家寶前總理所說(shuō)的“一些地方”在很大程度上應(yīng)該是重合的，但是，無(wú)論人們?cè)趺慈ダ斫猓岸糁七^(guò)快上漲”與“合理回歸”應(yīng)該不是完全相同的概念。

　　不足二：明顯區(qū)域性的市場(chǎng)為什么要用統(tǒng)一的政策去調(diào)控？與其它商品市場(chǎng)比較，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的區(qū)域性。盡管具體的政策有些差異，例如，各地都在“限購(gòu)”，但“限購(gòu)”政策就有所不同。但是，本輪調(diào)控的還是不能否認(rèn)具有統(tǒng)一性，甚至“一刀切”的特點(diǎn)，這就是市場(chǎng)性質(zhì)與政策性質(zhì)的不一致。拿房?jī)r(jià)收入比來(lái)說(shuō)，根據(jù)本人的初步分析與測(cè)算，2012年全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比為1:7.4，北京、上海、深圳等城市為1:16—19、蘭州為1:13.5，長(zhǎng)沙為1:9.8,這明顯也說(shuō)明了市場(chǎng)的區(qū)域性差異。

　　不足三：一些調(diào)控手段太虛，基本只能停留在文字層面來(lái)“充實(shí)”文件的內(nèi)容，無(wú)法落實(shí)。例如，“堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)”是2011年1月“新國(guó)八條”的調(diào)控手段之一，輿論能夠影響消費(fèi)，但是輿論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟能夠起多大的作用？誰(shuí)來(lái)影響輿論？消費(fèi)者就一定會(huì)相信輿論嗎？相信輿論就一定是對(duì)消費(fèi)者有利的嗎？有一個(gè)典型的案例，發(fā)生在2011年之前，2007年全國(guó)“兩會(huì)”期間，某特大城市的市長(zhǎng)說(shuō)，“房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái)，提醒中低收入者，如果想買房，先不用著急?！薄翱刂品?jī)r(jià)，我的底氣是很足的。你以為說(shuō)說(shuō)而已？我決心很大！”媒體報(bào)道后，反響強(qiáng)烈。從理論上說(shuō)，這就是輿論的正面引導(dǎo)，市長(zhǎng)肯定也是出于好心，怕大家多花錢，買高價(jià)房，引導(dǎo)大家合理購(gòu)房?？墒墙Y(jié)果呢？如果你當(dāng)時(shí)聽(tīng)了該市長(zhǎng)的話，那就錯(cuò)了，等來(lái)的卻是房?jī)r(jià)的大幅上升。還有更虛的一條，在“國(guó)發(fā)【2010】10號(hào)”文中叫“考核問(wèn)責(zé)機(jī)制”，在2011年1月的“新國(guó)八條”中是“約談問(wèn)責(zé)制”，其中一個(gè)重要的方面是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的“約談問(wèn)責(zé)制”?？蓪?shí)際上，在房?jī)r(jià)不斷攀升的過(guò)程中，誰(shuí)被問(wèn)責(zé)了呢？問(wèn)責(zé)的標(biāo)準(zhǔn)與程序是什么呢？問(wèn)責(zé)的結(jié)果公布了嗎？有人以一些城市為例作分析，反而得出了與“問(wèn)責(zé)”相反的結(jié)論，從總體上看，哪個(gè)城市的房?jī)r(jià)越高，主要的黨政領(lǐng)導(dǎo)升遷反而越快。2014年，李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中不提房?jī)r(jià)，不僅沒(méi)有受到人們的質(zhì)疑，反而得到很多的贊揚(yáng)，做不到的就不要寫進(jìn)去，體現(xiàn)了新一屆政府更加務(wù)實(shí)的作風(fēng)。

　　二、對(duì)政策“拐點(diǎn)”之后的粗淺認(rèn)識(shí)

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著中國(guó)的改革開(kāi)放發(fā)展起來(lái)的，成就明顯。但是，它一開(kāi)始就有些偏離合理的發(fā)展軌跡，也缺乏應(yīng)有的戰(zhàn)略高度。早在上世紀(jì)90年代，本人就曾經(jīng)提出不能只重視市場(chǎng)的發(fā)展而忽略住房的社會(huì)保障，住房的社會(huì)保障是與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展同等重要的問(wèn)題，房?jī)r(jià)問(wèn)題反而可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要障礙等等。對(duì)于政策“拐點(diǎn)”之后的房地產(chǎn)調(diào)控走向，談一些粗淺的認(rèn)識(shí)：

　　第一，房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位不能動(dòng)搖。近年來(lái)，有金融危機(jī)、資產(chǎn)泡沫化、房?jī)r(jià)高企，所以房地產(chǎn)業(yè)是否可以作為支柱性產(chǎn)業(yè)又成了一個(gè)爭(zhēng)論的話題。從世界主要經(jīng)濟(jì)體的現(xiàn)代化進(jìn)程看，房地產(chǎn)業(yè)及其與之高度相關(guān)的數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)的充分發(fā)展是一個(gè)客觀規(guī)律，中國(guó)能繞開(kāi)這條路嗎？中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還需要大的發(fā)展，更不能象一些人所說(shuō)的要“崩盤”，房地產(chǎn)業(yè)的崩盤就意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的崩盤。

　　第二，房地產(chǎn)的調(diào)控從現(xiàn)在的需求調(diào)控為主調(diào)整到需求、供給調(diào)控并重，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)以供給調(diào)控為主。需求調(diào)控實(shí)施起來(lái)更直接、相對(duì)容易、見(jiàn)效快，在特定的時(shí)期可以使用?，F(xiàn)在的需求調(diào)控主要是“抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求”，集中表現(xiàn)為各地的“限購(gòu)”。供給調(diào)控要著眼于建立合理完善的住房供給體系和供給的數(shù)量，尤其是以下兩個(gè)方面：一方面，加快各種層次和形式的、數(shù)量足夠的保障性住房的建設(shè)，中低收入者有住房了，社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的敏感度必然會(huì)大幅降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)又能進(jìn)一步放開(kāi)發(fā)展；另一方面，要加大市場(chǎng)上商品房的供給數(shù)量，東西多了就可能價(jià)格降低或者上漲不會(huì)太快，這是基本的道理。在中國(guó)，依然有數(shù)量非常龐大的“剛性需求”，為穩(wěn)定商品房的供給和人們的心理預(yù)期，各地應(yīng)該有持續(xù)的、透明的、數(shù)量充足的土地入市計(jì)劃。

　　第三，中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控與發(fā)展，應(yīng)更體現(xiàn)公平性、平等性。近年的調(diào)控，產(chǎn)生了一些“怪象”，被人們稱為“政策漏洞”，損害了公平和平等，或產(chǎn)生一些不好的社會(huì)效果。如在購(gòu)房條件上出現(xiàn)的“外地人不如外國(guó)人”，房地產(chǎn)調(diào)控被一些人稱為“戶口本結(jié)婚證”調(diào)控。2013年2月的“新國(guó)五條”一出臺(tái)，一些地方離婚量大量增加，人未亡，家已破，以離婚應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，場(chǎng)面可謂“慘烈”。

　　第四，“分類調(diào)控”具有豐富的內(nèi)涵。這是一種新的理念，具有極大的解讀空間。我認(rèn)為其中至少意味著兩個(gè)非常重要的方面：一方面，調(diào)控將具有很大的靈活性，不管是在地域上還是在各種政策手段的綜合配套與運(yùn)用上都將非常靈活，避免以往的“一刀切”；另一方面，“分類調(diào)控”從理論上說(shuō)當(dāng)然也意味著在某些地方可以“不調(diào)控”如果房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)大的問(wèn)題的話，讓市場(chǎng)發(fā)揮更充分的作用。

　　第五，房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨，但是必須非常嚴(yán)謹(jǐn)。房產(chǎn)和其它的財(cái)產(chǎn)比較，差異性更大，包括區(qū)位、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)值等各方面的差異，而且這些差異又與個(gè)人職位、家庭結(jié)構(gòu)、曾經(jīng)的制度體制、地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素有密不可分的關(guān)系，相互交織在一起。中國(guó)正處于發(fā)展進(jìn)程中，住房消費(fèi)的數(shù)量和質(zhì)量都還有很大的“改善性需求”，城市里大部分老百姓的資產(chǎn)主要就是房產(chǎn)，從技術(shù)層面說(shuō)，有關(guān)的稅收的設(shè)計(jì)必須十分嚴(yán)謹(jǐn)。

　　第六，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)際化問(wèn)題必須給予足夠的重視。房地產(chǎn)業(yè)也是開(kāi)放的產(chǎn)業(yè)，在人民幣匯率變化、國(guó)際資本流動(dòng)等因素的影響之下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將受到什么樣的影響，是一個(gè)值得思考的大問(wèn)題。

來(lái)源：中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)

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