各地樓市冷熱不均 樓市調控告別"一刀切"

　　就李克強總理所做政府工作報告中有關房地產行業(yè)的五大熱門問題，本報對話了業(yè)內數(shù)位專家。專家們普遍認為，2014年中央調控方向基本告別“一刀切”，更注重增加供應和差異化調控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大規(guī)模加快棚改和城中村改造，對房企的未來城市布局和市場選擇有指引意義。

　　各地樓市冷熱不均

　　雙向調控勢在必行

　　十二屆全國人大二次會議3月5日開幕，李克強總理代表國務院向大會作政府工作報告。政府工作報告中多處涉及房地產行業(yè)的內容，引發(fā)房地產業(yè)內人士的熱議。

　　“房價調控”變?yōu)椤耙种仆稒C投資性需求”九字箴言

　　政府工作報告中，對于房地產業(yè)的表述發(fā)生了明顯變化。其中，最重要的一點是，不碰“房價”，且少提“調控”。一套比較合理的行業(yè)治理思路，脈絡漸次浮現(xiàn)。

　　對于今年政府工作報告首次未提房價調控，政協(xié)委員、住建部副部長齊驥的理解是，報告不是沒提，而是有九字箴言：“抑制投機投資性需求”，這意味著一線城市要遏制投資投機性需求，限購政策不退出，同時雙向調控，對庫存量比較大的城市，要控制供地結構和供應結構。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭就認為：“抑制投機投資性需求這一措辭，表明政府的態(tài)度是，即便要發(fā)揮市場機制的作用，暫時仍不會放開對于投機投資性需求的調控，也就是說，限購限貸至少今年不會全面退出?！敝性禺a首席分析師張大偉業(yè)則認為：“繼續(xù)抑制房地產投資，調控存在繼續(xù)加碼的可能性，但‘一刀切’的政策不會再出現(xiàn)?！?/p>

　　業(yè)界認為，調控不再“一刀切”也就意味著不同地區(qū)、不同城市的不同市場形態(tài)將實施不同的調控目標與方式。當前，一線城市房價偏熱，供不應求，所以要求從嚴調控，一手增加供應，一手抑制需求，但同時，許多三四線城市房價溫和甚至下跌，供大于求，那就需要減少供應。對于庫存量大的城市，則要穩(wěn)定市場需求、鼓勵合理需求。

　　設定保障房建設目標可穩(wěn)定商品房預期

　　楊紅旭認為，這次政府工作報告涉及房地產的部分，是以保障性住房為重點的。對于保障性住房，包括棚改房，非常重視，新開工和竣工指標都很具體：今年新開工保障房70O萬套以上，其中各類棚戶區(qū)47O萬套以上，提高大城市保障房比例，基本建成48O萬套。推進公租房和廉租房并軌運行。加強住房保障后，商品住宅市場也就可以減少干預，從而盡快構建起“政府主導保障房，市場主導商品房”的“雙軌制”格局。

　　業(yè)界普遍認為，在保障房體系上提出公租房與廉租房并軌，推進共有產權型保障房，這不僅減輕了地方政府在保障房建設方面的資金、管理壓力，在分配環(huán)節(jié)減少牟利漏洞，將保障性住房分配到真正需要的城市中低收入家庭，分流普通商品房市場需求，長期有利于房地產市場穩(wěn)健發(fā)展。 記者 王荔玨

　　關于“不提房地產調控”

　　將趨于“去行政化”

　　問

　　今年的政府工作報告中只字未提“房地產調控”，也沒有講“遏制房價過快上漲勢頭”。這為今年的房地產市場定下了一個什么基調？政府在當中將處于怎樣的角色？不提調控是否意味著金融調控手段今后會減少？

　　答

　　韓世同：今年報告其實也提到房地產調控，但的確沒有提遏制房價問題。這可能是基于：一是目前對房地產主要還是采取深化改革、構建長效機制的做法；二是房地產市場已經出現(xiàn)分化，國內大部分城市房地產市場已經由熱變冷，只有少部分一二線城市還偏熱，因此原有的調控政策和措施也不宜一刀切。而政府未來將應該從市場的參與者逐漸轉變?yōu)橐龑д吆凸芾碚?，今后行政的調控手段會逐步退出，市場和經濟的手段包括金融的手段應該會強化。

　　黎文江：金融調控手段今后還要繼續(xù)，流動性仍然不會放松，今年央行對房企融資、房貸不會放松，限貸政策仍將繼續(xù)。

　　黃韜：不提“房地產調控”或“遏制房價過快上漲勢頭”不代表調控方向改變。本次政府工作報告提“改革”足有77次之多，相信未來對宏觀經濟結構、金融等諸多方面進行深化改革，類似土地財政、土地供應政策也會涉及，故此在政府工作報告中不是單一針對房地產作出特定表達，但若這些改革都能落到實處，從長期來看也可以達到房地產調控的效果。

　　梁永光：未來的房地產調控將趨于“去行政化”，市場的歸市場，政府的歸政府，將會是一種常態(tài)。政府今后將會以更多的市場化調控手段來保障房地產市場的穩(wěn)健發(fā)展。

　　黎慶文：我覺得政府更加以市場經濟手段來替代行政手段，與十八大精神中強調經濟按市場規(guī)律辦事的原則吻合。

　　關于“分類調控，

　　抑制投機投資性需求”

　　熱“蓋帽”冷“托底”

　　問

　　這是否為住建部部長姜偉新的“雙向調控”解開了謎底？如何理解“分類調控”？“抑制投機投資性需求”的具體做法會否跟往年有所不同？

　　答

　　韓世同：“雙向調控”應該是針對房地產市場兩極分化而提出的，對熱的區(qū)域還要向下打壓和調控，而對冷的城市可能要采取向上推拉和托抬。業(yè)界有一個更明確一點的說法就是“蓋帽托底”，一線城市和少數(shù)二線城市房價一再地上漲，還需要向下調控，要“蓋帽”；而三四線城市樓市降溫影響了地方財政收入，甚至加劇了整個經濟放緩的形勢，因此要向上調控，要“托底”。

　　黎文江：“分類調控”是對以往調控“一刀切”政策的反思。參與房價統(tǒng)計的70個大中城市，今年初已有好幾個城市房價開始下降，所以，應該分類對待?！耙种仆稒C投資性需求”的具體做法，今后可能由地方政府按分類調控的辦法，實施限購或不限購。全國整體的取消限購，估計要看保障房的供應完成情況及房地產稅的實施情況。

　　黃韜：對于“分類調控”可以有多種理解，我認為既可以理解為——對不健康的商品化樓市供應，繼續(xù)進行限貸限售限價限購，不會放松；對保障房則是要“托”，進行大量建設?；蛟S還可以理解為政府對不同區(qū)域的房地產市場采取不同的調控方法。

　　梁永光：截至目前，并沒有對于雙向調控一個明確而合理的解釋。投機投資需求是一直都被打壓的對象，而“首置”、“首改”等剛性需求，則一直是政策鼓勵的對象。分類調控，更多應該是指減少對市場的直接行政干涉。對于投機投資需求的抑制，目前有一些新動向，如商業(yè)地產限售等，但不會成為市場的主流。

　　黎慶文：我認為這與未來全國房地產市場分化發(fā)展的預期相關，所以要分不同類別不同地區(qū)適用不同的政策，“分類”可以理解為檔次、產權方式、商業(yè)或住宅。

　　關于“房產稅”

　　短期內難全面開征

　　問

　　報告只以“做好房地產稅立法相關工作”一筆帶過，今明兩年正式推出房產稅的可能性有多大？

　　答

　　韓世同：從物權法立法程序來看，房產稅立法就很難。本屆政府決心走立法程序，不僅是房產稅，而且還是房地產稅立法，既有房產稅立法又有地產稅立法，應該會涉及面更廣、立法程序會更復雜。如果要等立法后才試點和實行，今年正式推出的可能性不大。但如果房地產稅采用行政立法，由國務院頒布一個房地產稅的暫行條例就可以開始試行和施行了。

　　黎文江：今明兩年正式推出房地產稅的可能性很低。一方面，不動產登記尚未正式啟動；另一方面，有關房地產稅立法的研究機構，剛剛由全國人大法工委與國務院等部門協(xié)調成立，未到立法程度。

　　黃韜：從政府工作報告的表述來看，今明兩年推出房產稅的可能性不大。不過，在政府工作報告中繼續(xù)提及房產稅，相信是表達一種姿態(tài)，尋求房地產長效調控的方向堅持不變。

　　梁永光：房產稅的推出，是一個系統(tǒng)工程。在目前各方面的配套措施并沒有到位的情況下，房產稅短期內推出的可能性不高。

　　黎慶文：因為未來中期而言，地區(qū)性房地產市場預期分化越來越明顯，所以房地產稅可能由不同地區(qū)的地方政府各自制定出臺，而房產稅影響較調控政策更為深遠，相信地方政府都會謹慎對待，全國性房地產稅出臺的可能性較低，估計只有個別地方能出臺地方性的房地產稅作為示范。

　　關于“城鎮(zhèn)化3個1億人”

　　釋放需求利好樓市

　　問

　　促進約1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。這將對房地產發(fā)展帶來什么可以期待的前景？

　　答

　　黎慶文：總的來說是房地產在舊城改造、東部沿海城市擴張和中西部新城鎮(zhèn)建設將有巨大的發(fā)展空間。1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，我理解主要指那些走出農村并一直在城鎮(zhèn)務工的農民工，基本來源于中西部，務工在沿海城市，這部分落戶的房屋需求估計超過80%需要在房地產市場上解決；改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，預計將激發(fā)一二線城市大量的舊改房地產項目的出現(xiàn)；引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，估計國家有相應的產業(yè)政策傾斜在中西部，促進就業(yè)城鎮(zhèn)化，形成福利城鎮(zhèn)化和住房城鎮(zhèn)化。

　　黎文江：“三個1億人”是宏偉的目標，要實現(xiàn)需要很長的時間。城鎮(zhèn)化首先是城鎮(zhèn)要有產業(yè)，才能帶動農業(yè)轉移人口成為產業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)，避免鄂爾多斯的“鬼城”教訓。

　　韓世同：這些項目對于消化三四線的房產庫存和建材庫存、改善中低收入者住房、促進城鎮(zhèn)化發(fā)展會有一定的作用，但對于盤活三四線房地產而言可能作用不大。

　　黃韜：人口轉移、城市改造以及城鎮(zhèn)化的目標對地產有利好，起到一定的保證作用。此外，這次“三個1億人”的表述對目標進行分類分解，非簡單地對城市進行升格，并非把二線變一線，或者加建特區(qū)或國家新區(qū)等。我相信“三個1億人”是本屆政府刺激內需的一種做法。

　　梁永光：首先，中小型城市仍將是城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場，還將享受城鎮(zhèn)化釋放的紅利。對于房地產市場而言，需謹防前幾年房地產開發(fā)過熱帶來的市場風險。其次，三舊改造等帶來的住房需求，還將大幅上漲。這同時意味著房價有可能上升，尤其是一線城市以及明星的二線城市。

　　關于“住房保障機制”

　　民間資金空間大

　　問

　　報告提出“創(chuàng)新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩(wěn)定、成本適當?shù)馁Y金支持”。今后保障房的建設資金方面會不會有更靈活的融資渠道？民間資金有沒有發(fā)揮作用的空間？

　　答

　　黃韜：這段表述對“北上廣”一線市場來說，并非很新，因為廣州、北京、上海這一年多來土地拍賣基本上都是競地價、競配建，確保保障房的供應，這個方向是針對全國市場的。我相信，“采取市場化運作方式”是歡迎社會力量包括開發(fā)商參與保障房建設。政府曾經表示，確保保障房建設利潤3%~5%，對于遇到市場調整的市場，開發(fā)商參與保障房也可以獲得一定的利潤保證。再往深一點說，保障房的資金投入可以打包成一個基金，政府適當提高保障房建設利潤到6%或8%，與債券相約，相信會在金融市場上很受歡迎。

　　黎文江：目前，北京、廣州等地都采取土地出讓時捆綁配建保障房的方法，由房企負責建成保障房交給政府分配。實際上，羊毛出在羊身上，最終這些保障房投資，以房價的形式落在買家身上。所以，應當既要使民間資金正當正式地發(fā)揮作用，又要有相對穩(wěn)健的投資回報。公租房、廉租房不可能期望回報，民間資金只可投入“共有產權房”建設，該房建成出售后就給予民間資金回報。該房業(yè)主以后再出售，只與政府分成，民間資金不再參與回報。

　　韓世同：住房保障機制的完善可能需要深化改革才能達成。建議參照香港的辦法，由政府提供土地和啟動資金、由社會公益組織來運作，居屋按市場七成定價，獲利的收益貼補公屋。

　　黎慶文：未來財政撥款將不是保障性建設的主導資金，不排除會出臺優(yōu)惠政策和機制鼓勵民間資金加入進來并成為主導資金。

　　梁永光：如要切實完成中央提出的大規(guī)模保障房建設，在融資渠道方面，需要有不少的創(chuàng)新。如由地方政府監(jiān)管，引入第三方等形式。

來源：廣州日報

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