2014年中國房地產(chǎn)將由供應導向轉(zhuǎn)向需求導向

　　從2014年年初的至今的十二周中，剛剛過去的一周是主要一二線城市商品住宅數(shù)據(jù)唯一的一周實現(xiàn)普遍性的周環(huán)比增長普遍向好的一周。此前，主要的一二線城市周成交數(shù)據(jù)同比幾乎均有 2 成的下滑，同時環(huán)比數(shù)據(jù)也持續(xù)下降，市場疲態(tài)明顯。

　　1、2014 年市場主要的邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，無論是看多和看空者，都必須要承認這個事實。從 2000 年前后開始的房地產(chǎn)市場的一個大上升周期之中，房地產(chǎn)市場的演變的主要邏輯是供給不足。也就是供給決定論，這是房地產(chǎn)市場的主要邏輯。并且每一次政策的出臺和執(zhí)行均對供給造成了負面緊縮的影響。但從調(diào)整周期看，2008 年的調(diào)整和 2011 年的調(diào)整，均可以視作需求的調(diào)整，需求出現(xiàn)了負面的變化，才出現(xiàn)了在主要邏輯供給不足的前提下出現(xiàn)市場的調(diào)整。所以，明確 2014 年將可能不是供給的邏輯來主導，而是一個需求的邏輯來主導。

　　2、從2014年年初顯示的就是，需求的弱勢表現(xiàn)的原因，也是大家耳熟能詳?shù)脑颍?、房價上漲，透支需求；2、成交量上升，透支需求；3、購房貸款緊縮，抑制需求；4、經(jīng)濟下滑預期，拉低需求，等等諸如此類的原因，都對房地產(chǎn)市場需求形成了沖擊。丌得丌承認在 2014 年年初就呈現(xiàn)了比較大的疲態(tài)。同時，從供給數(shù)據(jù)上看，雖然 2014 年的土地出讓收入再創(chuàng)新高，但實際商品住宅市場的出讓面積幵未見有顯著增長，甚至一部分城市的土地出讓面積還呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢，供給丌足的態(tài)勢幵未見有顯著緩解。新開工的數(shù)據(jù)也值得關(guān)注，這將決定了未來三個季度左右的商品住宅的實際供給量，而 2013 年商品住宅的新開工面積增速顯然沒有達到 2013 年的銷售面積增速。

　　實際上，2013 年房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個去庫存的狀態(tài)之下，而不是一個補庫存。雖然統(tǒng)計局的存貨的指標（待售面積）有所增長，但這些存貨里包含了很大一部分待而丌售的面積。對于 2014 年這樣一個需求調(diào)整的房地產(chǎn)市場來看，我們認為 2014 年的補庫存可能阻力也很大。這部分阻力可能來源于 1、資金投向回避房地產(chǎn)行業(yè)；2、土地改革的初期抑制效應；3、開發(fā)意愿不足。在一個去庫存的周期中，一旦價格的下降到一定幅度，成交量就會有顯著回升。 我們認為房地產(chǎn)市場的調(diào)整最多是一個中期調(diào)整，周期應該在 9 個月到 15 個月之間。

　　3、需要強調(diào)的是，本周的回暖不能夠說明趨勢性的問題，但這種表現(xiàn)可以理解為本輪調(diào)整為需求主導的調(diào)整。 這種調(diào)整在沒有非常嚴重的外部因素影響下，調(diào)整會存在比較大的起伏，存在時間換空間的可能性。從企業(yè)推案情況看，企業(yè)的降價意愿基本可以理解為從市場單方面上行中價格持續(xù)上漲，已經(jīng)轉(zhuǎn)化到開始動用一些價格工具來進行促銷，雖然幅度不大但效果還比較顯著，市場接受度也較高。從 3 月份迄今為止的數(shù)據(jù)看，3 月份全月的數(shù)據(jù)可能還是同比 2013年的數(shù)據(jù)疲弱，但縮量的幅度已經(jīng)沒有此前的數(shù)據(jù)大。因為根據(jù)一般經(jīng)驗，3 月的成交量基本能夠體現(xiàn)了一年的成交量水平，相信 2014 年市場一定存在一些波動。

　　4、對于開發(fā)企業(yè)來說，需求周期中需要注意三點問題：1、需求在初期的彈性最大，如果不及時運用價格彈性工具，后期使用降價手段的效果會非常之差；2、早期成交量的放大可能代表著未來需求的進一步衰減，需要時間來換空間；3、需求的周期一般在 9 個月至 15 個月左右，先跑后投的節(jié)奏至關(guān)重要。此外，需求周期中，又是一次強勢企業(yè)對于弱勢企業(yè)的屠戮，行業(yè)集中度將繼續(xù)上升。

來源：和訊房產(chǎn)

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