商業(yè)地產初現(xiàn)創(chuàng)意商業(yè)模式投資仍是熱點

　　錢存銀行，利率跑不過CPI；股市、黃金漲漲跌跌，不好把握；投資住宅，又面臨政策打壓和市場波動的風險。那么在當前的市場環(huán)境下，津城廣大投資者如何規(guī)避通貨膨脹，使自己的錢包不“縮水”呢？

　　記者為此采訪了天津部分房地產業(yè)界的專家，他們建議，對于那些仍舊熱衷房產的投資者，當下暫時不要考慮投資住宅，而“不限貸、不限購”的商業(yè)地產項目憑借“穩(wěn)定經(jīng)營”和“超高回報”將是非常好的投資品種，其中商鋪則是最佳之選。

　　不過，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，近年來津城涌現(xiàn)出不少商業(yè)項目，直接導致了同質化競爭激烈，同樣為商鋪投資“增值”帶來了考驗。那么投資什么商鋪，怎樣獲得更好的收益呢？這些是津城投資者考慮的首要問題。天津中原地產投資分析經(jīng)理陳晰指出，商鋪投資重要的是要考慮商鋪的客觀條件、定位、環(huán)境等綜合因素。

　　商業(yè)地產項目供應量激增 武清、津南過剩

　　天津中原地產投資顧問部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，2014年前2個月天津商業(yè)地產成交量和成交均價與2013年同期相比持平。由于受春節(jié)假期、淡季等因素影響，商鋪成交量處于低迷狀態(tài)，成交量近5萬平米，成交均價為15871元/平米。

　　從前2個月的市場供應量來看，較2013年同期激增，翻了近四番。尤其是武清、津南出現(xiàn)供應量過多的情況，武清區(qū)的“第六城”和津南區(qū)的“盛旺商業(yè)街”分別供應74261平米和74033平米，成為供應體量最大的項目。米立方和建鑫城等項目的加入，更是加劇了津南商業(yè)地產供應量的過剩。

　　從區(qū)域成交價格來看，中心城區(qū)商鋪成交價格最高，遠郊區(qū)縣價格次之。和平區(qū)商鋪售價普遍在50000元/平米以上，為天津商鋪價格最高的區(qū)域，其次為南開和河西區(qū)，南開區(qū)以沿南京路及延長線和長江西道板塊、奧體板塊商鋪價格高達40000元/平米，例如金融街南開中心項目，商鋪區(qū)間價格在30000-70000元/平米之間，奧體板塊的融創(chuàng)奧城商業(yè)廣場商鋪均價達43000元/平米以上，河西區(qū)以大沽南路沿線的商鋪價格最高。

　　商業(yè)地產競爭激烈 創(chuàng)意商業(yè)模式初現(xiàn)

　　據(jù)了解，天津目前租售及待售商業(yè)項目共70余個，主要集中分布在南開區(qū)、河北區(qū)、津南及西青區(qū)等人口密集區(qū)。陳晰預測，未來幾年還將會有更多的商業(yè)項目入市，其主要原因是去年9月至11月的“拿地熱”，天津多個地塊拍賣成功，為商業(yè)市場提供了足夠的土地資源。

　　記者通過咨詢多家商業(yè)項目了解到，除1月份開業(yè)的永旺夢樂城外，今年預計開業(yè)的還有紅星國際廣場玫瑰天街、天津嘉里中心、威尼都、北寧灣環(huán)宇城等多個項目，這些項目的入市，將以其豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)拉動消費，同時也填補了所在區(qū)域的商業(yè)空白，帶動新商圈的形成。不斷增加的新商圈與金街、濱江道、小白樓等老商圈遙相呼應，多中心的商圈格局已逐漸形成。總體來說，天津商業(yè)的發(fā)展正在由城市核心區(qū)域向外圍區(qū)域擴展。同時購物中心提供的產品、服務和文化體驗也在不斷豐富，使津城商業(yè)地產水平得到進一步提升。

　　商業(yè)項目的不斷涌現(xiàn)，也導致了商業(yè)地產的激烈競爭，開發(fā)商和運營商也在不斷地豐富業(yè)態(tài)組合和文化內涵，以差異化和創(chuàng)意特色作為競爭利器，商業(yè)地產的創(chuàng)意模式初現(xiàn)，并呈現(xiàn)出“創(chuàng)意化、多元化、精細化和內涵化”的四大特點。

　　目前，天津幾大商業(yè)項目均有各自特色的創(chuàng)意商業(yè)模式：例如天津遠洋未來城主打都市時尚家庭生活體驗；紅星國際廣場采用獨特的“雙街雙MALL”模式將形成有效地客流共享；米立方主打以水上樂園為主題的風情商業(yè)街；去年12月份開業(yè)的空港燕莎奧特萊斯，定位為歐洲小鎮(zhèn)式奧特萊斯主題購物廣場，天津大悅城以現(xiàn)代文藝青年為目標客戶群，其城北區(qū)的文藝街區(qū)“騎鵝公社”更是創(chuàng)意的聚集地，是天津文藝新青年的潮聚圣地，也是全國首個環(huán)境景觀化、業(yè)態(tài)主題化的購物街區(qū)。從建筑形態(tài)、氛圍營造、品牌組合、運營理念全面打造集原創(chuàng)的、顛覆的、藝術的、唯一的、不可復制的文藝街區(qū)。

　　商鋪“淘金”仍是投資熱選

　　由于投資渠道過窄，閑余資金流向單一，商鋪投資仍受置業(yè)者青睞。記者在津城多個商業(yè)項目售樓處看到，不少置業(yè)者前來咨詢商鋪銷售信息。市民齊先生告訴記者，他原打算購置一套住宅用于投資，但現(xiàn)在住宅政策趨緊的勢頭依然沒有放松，房價下跌的預期更是讓他打消了念頭，他開始四處尋找好的商鋪投資項目。再談到為何選擇商鋪作為投資理由時，他說買個商鋪日后不管是放租還是自己做點小生意，都很容易回本。記者發(fā)現(xiàn)，像齊先生這樣的投資客不在少數(shù)，只要資金狀況允許，投資者大都傾向投資相對保險、且回報率高的商鋪。

　　合富輝煌天津公司研究發(fā)展中心市場總監(jiān)任炯在接受記者采訪時表示，投資商鋪仍有很大的收益空間，商鋪投資不受限購政策影響，只要有資金，就可以買，只要地段好，商鋪一般都不愁租不出去。雖然電商對實體店影響較大，但還有很多生意是電商不能完全代替的，商鋪投資仍是置業(yè)者最熟悉、最保險、最穩(wěn)定的投資渠道。

　　記者發(fā)現(xiàn)，除商鋪之外，性質靈活的商用公寓產品近期也成為不少投資者的“香餑餑”。據(jù)天津中原商業(yè)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，中心城區(qū)仍為天津公寓市場主要成交區(qū)域，成交均價為18297元/平米，占全市成交的51%。環(huán)城四區(qū)以津南區(qū)、西青區(qū)為重點成交區(qū)域。隨著天津外圍區(qū)域的加強建設，公寓項目繼續(xù)向外拓展，環(huán)城區(qū)域公寓市場逐漸擴大。商用公寓既可以作為住宅出租，也可以作為酒店式公寓自住，優(yōu)勢相當明顯。特別是配套齊全，交通便利的核心地段的公寓更是備受投資者青睞。

　　投資商鋪需謹慎 專家支招旺鋪投資

　　“一鋪養(yǎng)三代”的廣告語雖然有些夸大其詞，但也反映出商鋪的超高的投資回報率，同樣投資風險也隨之加劇，尤其是商鋪投資市場存在著較多的商業(yè)后期經(jīng)營問題，因此投資者必須更加的謹慎。天津中原地產投資分析經(jīng)理陳晰建議，商鋪投資要綜合考慮商鋪的客觀條件、商場的經(jīng)營定位等多方因素。

　　建議1：中心城區(qū)商鋪價值永遠存在

　　“地段、地段、還是地段”，這是投資房地產成功的一大秘訣，商鋪也不例外。對商鋪來說，最有人氣的地方才最有價值，這也是由其成熟的購物環(huán)境、鼎盛的人氣決定的。一般來說，在資金充足的情況下，中心城區(qū)是投資者首選。憑借其歷史賦予優(yōu)越的地理位置和便利的交通優(yōu)勢，已形成的較為成熟的商圈，投資風險相對較小。

　　建議2：環(huán)城遠郊“潛力鋪”靜候升值空間

　　中心城區(qū)商鋪的商業(yè)價值顯而易見，但對于置業(yè)資金不富余的投資者，尋找一些尚處于發(fā)展階段的商鋪，以相對低價購入等待增值，應該說更為現(xiàn)實。

　　建議3：注重經(jīng)營業(yè)態(tài)的實用性選擇好的物業(yè)

　　商業(yè)地產的后期物業(yè)，對租金收益及升值保值也有較大影響。好物業(yè)能促進商鋪、公寓進一步升級，價值得到更大提升。因此，挑選商業(yè)地產前，要對其物業(yè)進行仔細研究考察，避免置業(yè)失誤風險。所選商鋪要結合經(jīng)營業(yè)態(tài)的實用性，居住氛圍比較濃厚，或潛在濃厚的社區(qū)，有助于預判商鋪未來的成長空間。

來源：北方網(wǎng)　

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