人民幣貶值加劇房地產(chǎn)市場分化 京高端住宅成投資熱點

　　近期人民幣貶值幅度之大歷史罕見。三月初，人民幣兌美元一度暴跌500點，跌幅超0.8%。已有市場研究表明，人民幣貶值導(dǎo)致很多投資型房地產(chǎn)客戶套現(xiàn)出逃，物業(yè)的價值將面臨空前考驗，一些價值較低的城市房地產(chǎn)市場熱度將迅速下降，同比有硬性價值支撐的物業(yè)仍將堅挺走高，地產(chǎn)市場進(jìn)一步分化。

　　房地產(chǎn)市場分化加劇

　　中國外匯交易中心的數(shù)據(jù)顯示，3月12日人民幣對美元匯率中間價為6.1343，較前日繼續(xù)下跌16個基點，連續(xù)第三個交易日走低，再創(chuàng)年內(nèi)新低。相比于今年首個交易日的6.0990，人民幣對美元中間價年內(nèi)已貶值近0.58%。

　　其實，2月下旬以來，人民幣就展開了新一輪貶值，幅度超過1.4%。多位銀行金融市場部人士表示，人民幣近期貶值主要是為了打擊遠(yuǎn)期結(jié)匯套利資金，抑制熱錢流入。

　　匯率風(fēng)險控制中心的分析師認(rèn)為，近期人民幣主動調(diào)節(jié)對持有大量套利、套匯的投資者來講，是一次比較大的沖擊。同時充分反映央行需要適時、適度引導(dǎo)市場投資者，以抑制過熱的人民幣升值預(yù)期。

　　然而，許多人擔(dān)心，一旦形成人民幣貶值預(yù)期，越來越多人的投資決策可能會受影響，并很可能傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場。短期內(nèi)樓市將面臨下跌風(fēng)險，從中長期看，中國的房地產(chǎn)泡沫將破裂。

　　此前強烈的人民幣升值預(yù)期，引得大量境外資金進(jìn)入中國，投資于人民幣資產(chǎn)，以享受匯率升值和資產(chǎn)升值的雙重紅利。而房地產(chǎn)更是外資扎堆的領(lǐng)域，一旦人民幣升值預(yù)期減弱，外資撤出，房地產(chǎn)價格自然會受到影響。

　　中原地產(chǎn)的報告顯示，今年1月，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的25個三線城市新建住宅成交11.22萬套，連續(xù)3個月走低，創(chuàng)6個月新低。14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創(chuàng)下11個月新低。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，三線城市1月新建住宅成交量走低，雖有春節(jié)因素影響，但自2013年以來，三四線城市的新房成交量便一直處于低位。這與三四線城市人口外流、需求低迷的狀況密不可分。

　　目前，許多投資者擔(dān)心，人民幣貶值將導(dǎo)致整個市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，促使投資者逐漸放棄房產(chǎn)這樣價格過高的資產(chǎn)。尤其是那些早些時候從海外涌入國內(nèi)的資金，會因人民幣貶值而流出中國，或不敢再輕易進(jìn)入中國市場，多種作用助推中國住房資產(chǎn)價格下跌。

　　專家表示，二、三線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不扎實，升級趨勢不顯著。因此，很多投資者出于對資金鏈的考慮，需要盡快把資金從資產(chǎn)中抽出來，因此產(chǎn)生局部降價的可能。

　　京滬領(lǐng)跑地位更加凸顯

　　與二、三線城市投資者拋售物業(yè)以套現(xiàn)，所造成的樓市走低不同，作為熱點城市的北京、上海依舊被各界看好。

　　日前，世聯(lián)行與上海同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)研究所聯(lián)合做出的一份《城市房地產(chǎn)投資價值研究——分化市場中的價值探尋》的報告，給出了上百個中國內(nèi)地城市，包括住宅、商業(yè)、寫字樓這些物業(yè)的投資價值指數(shù)，作為分化市場中的決策參考。

　　其中，北京、上海分列指數(shù)排行榜前2位，且其指數(shù)大幅超越第3名的重慶，被視為領(lǐng)跑型城市。在報告中，領(lǐng)跑型城市被定義為經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)、人口高度集聚的超大型都市，這些城市已經(jīng)形成與其人口規(guī)模、消費能力相匹配的房地產(chǎn)市場，但有限的供給始終難以與旺盛的需求相協(xié)調(diào)，即便出現(xiàn)短期過剩也能快速去化，因此能保持更高的市場利潤率和溢價水平。

　　“市場的迅速分化，使尋找具有更高房地產(chǎn)投資價值的城市變得比以往更具意義?！薄堆芯俊返闹饕獏⑴c者、世聯(lián)行首席分析師吳志輝指出，一方面，支撐房價上漲、市場規(guī)模擴(kuò)大的基礎(chǔ)，是城市人口與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)兩大因素;另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)供給與人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的市場需求相協(xié)調(diào)時，才能形成房價合理上漲、市場規(guī)模有效擴(kuò)大、具有投資價值的房地產(chǎn)市場。

　　值得強調(diào)的是，無論從城市人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實力、房地產(chǎn)市場規(guī)模的絕對水平來看，還是從這三方面的增長水平來看，北京、上海都具備其他城市無可比擬的優(yōu)勢和競爭力。

　　在本次測算中北京和上海，不僅房地產(chǎn)投資價值指數(shù)高居百強城市之首，并且其投資價值指數(shù)的各項特征因子均大幅超過領(lǐng)先型城市，存在明顯的投資價值斷崖。事實上，北京、上海兩地近年來的市場表現(xiàn)也充分表明，無論是外部沖擊還是源于內(nèi)部的宏觀調(diào)控、市場周期波動，對其房地產(chǎn)價格的影響都較小，對市場成交量的沖擊也能相較其他城市更快地被消化。

　　而作為投資價值領(lǐng)先型城市，北京、上海兩個特大型城市龐大的人口規(guī)模是其住宅地產(chǎn)投資價值強有力的支撐，在有限的土地資源里，其住房需求越旺盛，住宅市場的供求矛盾越突出，從而推動房價和盈利水平上升，因而投資價值突出。

　　另外，北京、上海還擁有豐富的教育、醫(yī)療資源。其中，北京高校的數(shù)量和質(zhì)量，以壓倒性優(yōu)勢問鼎全國城市排行榜。107所“211工程”大學(xué)中，北京擁有23個席位;“985工程”大學(xué)，北京擁有其中8所。在醫(yī)院方面，北京擁有51家三甲醫(yī)院，而在2013年11月發(fā)布的《2012年度中國最佳醫(yī)院綜合排行榜》中，北京協(xié)和醫(yī)院居于榜單首位。

　　京高端住宅受投資者追捧

　　北京市住建委網(wǎng)站顯示，1月19日至31日，全市共有8個住宅項目取得預(yù)售證，其中3個樓盤預(yù)售價格超過4萬元/平方米。由于此前北京對于樓盤價格的管控已經(jīng)成為了業(yè)內(nèi)的共知，“價格4萬元以上樓盤不批”的說法也甚囂塵上，因此上月這幾個高端項目獲批時，曾引起媒體廣泛關(guān)注，一些媒體甚至發(fā)出了“北京限價令松動”、“解禁”的驚呼。

　　據(jù)此，業(yè)內(nèi)預(yù)計2014年高端住宅或?qū)⒊尸F(xiàn)全面走高的態(tài)勢，占據(jù)優(yōu)質(zhì)資源的核心區(qū)高端住宅項目將擁有更廣闊的升值空間，必將受到市場的廣泛關(guān)注。

　　2013年政府加大了對于中高端項目在預(yù)售環(huán)節(jié)的控制，尤其是下半年以來，每月得以審批通過取證入市的高端住宅項目寥寥無幾，而在去年年底更是直接暫停了4萬元以上項目預(yù)售證的發(fā)放。高端市場供應(yīng)的短缺雖然一度造成了成交數(shù)據(jù)的下滑，但卻使得高端市場出現(xiàn)"日光"這一前所未見的現(xiàn)象，由此，也印證了高端住宅市場需求的充足與堅挺。據(jù)此，2014年高端市場將持續(xù)看好，特別是占據(jù)優(yōu)質(zhì)資源的高端住宅，將更加能夠脫穎而出，占據(jù)市場的制高點。其中，以擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的高端住宅，最為投資者青睞。

　　以東四環(huán)片區(qū)為例，2011年，方興地產(chǎn)旗下廣渠金茂府成功將“北京十大重點小學(xué)”中的北京實驗二小搬進(jìn)了朝陽，率先將將百年名校的教育承諾誠意兌現(xiàn)給業(yè)主。今年3月1日，北京實驗二小朝陽學(xué)校正式獲得美國綠色建筑委員會頒發(fā)的leed鉑金認(rèn)證，成為目前亞洲首個獲此認(rèn)證的學(xué)校。

　　作為綠色教育的典范，實驗二小朝陽學(xué)校無疑彌補了東四環(huán)區(qū)域乃至朝陽區(qū)域基礎(chǔ)教育配套不足的問題，國際優(yōu)質(zhì)教育資源也將對其地產(chǎn)價值起到推動作用。

　　據(jù)了解，由USGBC頒布的LEED體系被認(rèn)為是全球綠色建筑評估中最完善、最具影響力的評估標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)由可持續(xù)建筑場址、水資源利用、建筑節(jié)能與大氣、資源與材料、室內(nèi)空氣質(zhì)量、創(chuàng)新與設(shè)計過程等六大評估體系組成，按級別分為認(rèn)證級、銅級、銀級、金級以及鉑金級，其中鉑金級為最高等級，獲得該級別認(rèn)證項目必須全面滿足六大評估體系的綜合評分標(biāo)準(zhǔn)。從最終評審結(jié)果來看，北京實驗二小朝陽學(xué)校在多項評估維度中遠(yuǎn)超鉑金級標(biāo)準(zhǔn)分值，其中節(jié)水效率、室內(nèi)空氣質(zhì)量、綠色教育等指標(biāo)均達(dá)到滿分。

　　作為北京實驗二小的承建方，方興地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，方興地產(chǎn)有責(zé)任為區(qū)域教育做出貢獻(xiàn)，并將百年名校的榮耀繼續(xù)傳承下去。據(jù)悉，實驗二小朝陽分校采用和廣渠金茂府住宅一樣的地源熱泵、置換式新風(fēng)等先進(jìn)科技系統(tǒng)，并綜合運用了12大綠色節(jié)能措施，在實際運營的近兩年里，學(xué)校環(huán)境基本不受外界噪音影響，周邊無工業(yè)項目，空氣環(huán)境質(zhì)量符合國家二級以上標(biāo)準(zhǔn)，對身體建康無任何傷害。實驗二小朝陽學(xué)校不僅在建筑層面實現(xiàn)了低能耗、高舒適度，還注重綠色環(huán)保教育，學(xué)校有計劃地對適齡兒童進(jìn)行綠色教育，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)素質(zhì)教育資源的擴(kuò)大輻射與輸出。

來源：中國網(wǎng)

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