未來我國樓市限購松綁切勿一刀切

　　在當前經(jīng)濟增長乏力的背景下，有關房地產(chǎn)調(diào)控的預期出現(xiàn)變化。近日有消息稱，一系列促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀，包括松綁限購和降低二套房貸款門檻等。今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控思路正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，“去行政化”無疑是大方向，取消限購等手段可能只是時間問題。但是，在房地產(chǎn)市場分化、長效調(diào)控機制尚未完善的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”不應一刀切。

　　限購政策始于2010年4月出臺的“新國十條”。在北京等一線城市率先“吃螃蟹”后，越來越多的城市加入到限購行列中來。如今，全國共有40多個城市推出“限購令”，以直轄市、省會城市和計劃單列市為主。其中，北上廣深四個一線城市限購門檻最高，對購房資格審核最嚴格。

　　作為一項行政色彩濃厚的調(diào)控手段，限購政策自出臺以來就飽受爭議。如今，“取消限購”的說法尚未得到證實，就已被市場追捧。從邏輯上看，這種追捧背后是市場預期房地產(chǎn)調(diào)控思路已發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　一方面，經(jīng)濟增長乏力，有必要采取措施“穩(wěn)增長”。另一方面，在目前經(jīng)濟格局中，房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著不可替代的重要地位。在這種背景下，松綁限購政策，就顯示出合理的一面。

　　因此，有必要對限購政策效果做客觀的評估。數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過3年限購，當前在熱點城市，投機需求明顯減弱，投資需求降至低位。在已實施限購政策的城市中，“炒房團”、“投資客”大幅減少。從擠泡沫角度看，限購政策可謂較好地完成了使命。但是，“限購令”對購房門檻的設置，將一部分剛需擋在門外，抑制部分合理需求釋放。

　　與任何一項房地產(chǎn)調(diào)控政策一樣，“限購令”是把“雙刃劍”，討論其去留的問題，不能脫離客觀環(huán)境。目前來看，全面退出限購政策并非明智之選。從供需關系看，一線城市和部分熱點二線城市的房地產(chǎn)市場供不應求的情況仍比較突出。此外，從“去投資”作用上看，限購政策并無有效替代品。在這種情況下，貿(mào)然放開限購，將意味著近幾年樓市擠泡沫努力將付之東流。

　　另一方面，在部分市場供應過剩、房價上漲乏力的城市，投資需求已興趣索然，限購政策已無繼續(xù)存在必要。正如在最先傳出取消限購消息的溫州，在房價連續(xù)下跌后，當?shù)貥鞘信菽汛蟛糠直粩D出。此時，應將調(diào)節(jié)主導權(quán)交還給市場。

　　在市場主導房地產(chǎn)調(diào)控思路下，限購政策退出是大勢所趨。作為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心內(nèi)容，限購政策的任何調(diào)整，都將產(chǎn)生重大影響。對此，有三個問題尤其值得注意。

　　首先，切勿助長發(fā)展“房地產(chǎn)經(jīng)濟”的風氣。在很多城市，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的“房地產(chǎn)獨大”現(xiàn)象由來已久，不僅對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生擠出效應，而且不利于地方經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。在經(jīng)濟“調(diào)結(jié)構(gòu)”關鍵階段，地方政府發(fā)展房地產(chǎn)的沖動仍存在。因此，房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”過程需緩步推進，切勿因動作過大而演變成房地產(chǎn)調(diào)控放松的信號。

　　其次，加快建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。容納一攬子政策的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，是限購政策最好的替代品。對此，現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅立法、個人住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記推進等工作需加快推進，在加快房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”步伐的同時，減小限購政策退出對市場影響。

　　第三，不應“一刀切”取消限購。當前房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢加劇，限購政策調(diào)整需考慮不同區(qū)域的市場特征，做到定向調(diào)節(jié)。限購政策調(diào)整，對市場的心理預期影響較大。“一刀切”的政策調(diào)整向來不利于市場預期管理，極可能引發(fā)市場大幅波動。

來源：中國證券報

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