一線城市土地市場火爆改善住宅受青睞

杭州打響了2014年樓市降價第一槍，隨后常州雅居樂星河灣等樓盤相繼降價1/4。溫州、鄂爾多斯房價暴跌，即將崩盤的消息甚囂塵上。同時，王石、任志強等地產(chǎn)大佬也在不同場合表達了對今年樓市的擔憂。

專家預計，在前期土地成交量大、庫存風險高的二線及三、四線城市，房價調(diào)整的趨勢還將延續(xù)。而一線城市將延續(xù)上漲趨勢，但漲幅收窄，但其中一些中高端改善樓盤仍然漲勢明顯。

樓市分化加劇

面對去年下半年樓市暴漲，“京七條”“滬七條”“深八條”相繼問世，8個二線城市也緊急調(diào)控。限購、限貸、提高二套房首付、抬高非戶籍購房門檻、增加供地等一整套調(diào)控組合拳紛紛打出，讓樓市“大佬”們也感到了寒意。

日前國家統(tǒng)計局公布的2月70個大中城市價格顯示，70大中城市房價總體溫和上漲，溫州等個別城市下跌。鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員張旭表示，樓市區(qū)域分化開始明顯加劇：高庫存城市率先出現(xiàn)降價，而公共資源集中的北京、上海，盡管漲幅有所收窄，但依然延續(xù)了兩位數(shù)增長。

供求關系緊張也被認為是一線城市房價上漲的主要理由。數(shù)據(jù)顯示，截止2013年11月底，北京商品住宅僅存量6.2萬套，與2012年同期的9.2萬套相比下降35%，未來住宅存量持續(xù)減少。未來房價上漲趨勢一旦形成，樓市僵局將被打破、交易量將迅速攀升。

業(yè)內(nèi)人士認為，此次樓市調(diào)整將呈現(xiàn)更顯著的地域差異。基于樓市現(xiàn)狀，今年的政府工作報告，告別了全國樓市調(diào)控“一刀切”的思路，首次明確提出“針對不同城市情況分類調(diào)控”。

“2014年肯定會比2013年難一些。不同的城市、不同的項目、不同的企業(yè)分化會特別厲害?！比趧?chuàng)集團董事長孫宏斌3月26日在香港業(yè)績會上表示。

改善型產(chǎn)品火爆

對今后的市場行情，此次發(fā)布會上，孫宏斌直言，北京的中高端改善型項目會賣得更好。他認為，在過去的幾年里大多數(shù)開發(fā)商都在做剛需項目，而政府現(xiàn)在集中力量做保障房，都是剛需類產(chǎn)品。相對而言，改善型產(chǎn)品則較少。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，目前北京一年的土地供應量大概在1000萬平方米，其中30%的限價房，40%的自住型商品房，真正用于商品房開發(fā)的只有30%。這種用地規(guī)劃決定了商品房供給不足，特別是受此前政府調(diào)控政策和目標影響，中高端樓盤供給嚴重不足、更為稀缺。

從需求側看，張大偉認為，在2009年、2010年樓市成交高峰期購房的剛需家庭，隨著收入增長、生育子女，到2014年、2015年，他們對改善型住房的需求正急劇增加。同時，隨著單獨二胎政策放開，北京大約新增20萬戶生育二胎的家庭?！斑@個群體既有購房能力，也有強烈的改善型需求意愿?！睆埓髠フf。

而在市場上，這樣的需求表現(xiàn)得更為直接。今年2月，亦莊金茂悅項目以2.45億元的銷售額一舉成為當月北京住宅普宅成交金額的銷冠。春節(jié)前，該樓盤首期亮相當日就告售罄。3月29日，亦莊金茂悅三期開盤，再次首日售罄。

中高端樓盤成“績優(yōu)股”

今年北京自住房的上市，以及未來5萬套自住房供應的承諾，讓不少剛需產(chǎn)品受到不小的沖擊。北京工業(yè)大學副教授聶孝紅指出，自住型商品房房優(yōu)勢明顯。它擁有獨立的產(chǎn)權；而且價格在2.2萬元/平方米以下，讓剛需型純商品房失去了競爭力。此外，自住房將作為商品房項目的一部分，可以分享商品房周邊的交通等配套。

受自住房入市沖擊，近期北京不少剛需盤降價入市，爭取以價跑量。與剛需樓盤低價入市相比，受中高端產(chǎn)品供給不足影響，一些傳統(tǒng)核心區(qū)域和亦莊等新區(qū)的中高端樓盤卻出現(xiàn)了量價齊升態(tài)勢，成為此輪樓市調(diào)整的抗跌績優(yōu)股。

近期，位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村的綠地中心的服務式公寓，以單價9.5萬元/平方米高調(diào)入市。此前，泰禾北京院子和閱園等兩個高價項目相繼取得預售允可。三個高端項目入市，標志著北京熱點區(qū)域中高端市場開閘放量，預示著北京中高端樓盤的主力產(chǎn)品將步入十萬元時代。

在中高端市場中，一些具有良好區(qū)位優(yōu)勢、品質和配套的商品房更是受到市場熱捧。以熱銷的亦莊金茂悅項目為例，該項目位于北京南部新的核心經(jīng)濟增長極，高新技術和物流產(chǎn)業(yè)正快速集聚。

“無論是投資需求還是自住需求，有實力的購房者都應當把握城市經(jīng)濟版圖的變化，選擇熱點和有潛力的區(qū)域；同時，要選擇一些高品質、有良好配套資源的住房。”張大偉建議。

來源: 中國聯(lián)合商報

　　版權及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀