房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與當(dāng)下中國改革時機(jī)

　　今年年初的成交平淡只是傳統(tǒng)淡季的影響，并沒有標(biāo)志性意義，從土地市場成交情況和標(biāo)桿企業(yè)的業(yè)績目標(biāo)來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然對市場充滿了信心

　　2013年，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，全國商品房的建設(shè)量、銷售量、庫存量、交易量都大幅上升，市場供需兩旺。進(jìn)入2014年1月后，全國各大城市成交量均有所下滑，引來不少“多空爭論”。我認(rèn)為，今年年初的成交平淡只是傳統(tǒng)淡季的影響，并沒有標(biāo)志性的意義，從土地市場的成交情況和標(biāo)桿企業(yè)的業(yè)績目標(biāo)來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然對市場充滿了信心。

　　在市場行情整體回暖的同時，也出現(xiàn)了以下兩個重要的分化：

　　第一，一二線城市與三四線城市之間出現(xiàn)明顯的市場分化。一二線城市市場持續(xù)回暖，特別是北京、上海等一線城市，商品房和土地成交均量價齊升，且漲幅很大。反觀三四線城市市場，則基本平穩(wěn)，部分三四線城市甚至面臨整體下滑的趨勢。在此形勢下，部分早先大規(guī)模布局三四線城市的房企也開始調(diào)整戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市。為什么會出現(xiàn)這種分化？主要緣于一二線城市和三四線城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚、人口吸引等方面的差異。一二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)雄厚，教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)勢資源高度集聚，吸引力大，而土地卻較為稀缺，房地產(chǎn)供不應(yīng)求。反之，很多三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不高，購買力較弱，人口及資金凈流出，市場空間本就有限，再加上上一輪調(diào)控之后，有大量開發(fā)企業(yè)涌入三四線城市，推動當(dāng)?shù)赝恋卮罅酷尫牛唐贩亢Ａ可鲜?，庫存持續(xù)走高，供求失衡狀況不斷累積。

　　第二，大型房地產(chǎn)企業(yè)與中小型房地產(chǎn)企業(yè)之間出現(xiàn)明顯的業(yè)績分化。在大型房企高歌猛進(jìn)、快速發(fā)展的同時，大量中小型房企成長性不足，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的市場競爭格局越來越明顯。而且，企業(yè)的分化與城市的分化實(shí)際上是高度相關(guān)的。一二線城市房地產(chǎn)市場成交活躍、成長性好，但同時土地也比較稀缺，競爭較為激烈，土地獲取的門檻較高。實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富、資源整合能力強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)往往技高一籌，更容易獲得土地、信貸、人才等核心資源以及地方政府的支持。如此一來，大型房企與中小型房企的業(yè)績分化也就是必然現(xiàn)象了。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型趨勢

　　近年來，隨著行業(yè)的整體發(fā)展和市場的不斷調(diào)整，標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)都因時順勢，加快了轉(zhuǎn)型升級的步伐。當(dāng)前，正在發(fā)生的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型主要呈現(xiàn)出以下五個趨勢：

　　一是產(chǎn)品轉(zhuǎn)型：從單一開發(fā)走向綜合開發(fā)。近年來，在傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)更加細(xì)分，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)正在嘗試投資開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等綜合性的產(chǎn)品形態(tài)。比如，我們綠地較早就涉足了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，并在超高層地標(biāo)、城市綜合體等領(lǐng)域已經(jīng)形成自己的核心競爭優(yōu)勢，去年全年我們商辦項(xiàng)目的銷售金額占總量的40%左右，極大地支撐了企業(yè)整體業(yè)績的穩(wěn)定增長。

　　近兩年，我們還發(fā)揮資源集成優(yōu)勢，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，目前已在全國多地投資開發(fā)空港產(chǎn)業(yè)園。同時，行業(yè)內(nèi)的其他標(biāo)桿企業(yè)也都積極加大了綜合開發(fā)的力度，如：萬達(dá)大力發(fā)展旅游文化地產(chǎn)；保利聚焦“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”，加大養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)力度等。

　　二是業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型：從開發(fā)商走向運(yùn)營商、服務(wù)商。實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)商向運(yùn)營商、服務(wù)商轉(zhuǎn)型是產(chǎn)品形態(tài)綜合化的自然延伸，也是房地產(chǎn)行業(yè)不斷完善成熟的必然要求。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等綜合性產(chǎn)品的大量出現(xiàn)，必然對產(chǎn)品本身的運(yùn)營管理提出要求；與此同時房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)硬件產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，也越來越重視開發(fā)服務(wù)產(chǎn)品的價值。近年來，在運(yùn)營服務(wù)方面，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)取得了很大的進(jìn)步。比如，萬達(dá)已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方面創(chuàng)出了自己的品牌。綠地發(fā)揮“平臺化”優(yōu)勢，積極整合上下游產(chǎn)業(yè)資源，在產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)招商、運(yùn)營配套、產(chǎn)城融合等方面均形成了很強(qiáng)的實(shí)力。萬科最近也提出，要做城市的配套服務(wù)商，并入股徽商銀行開展社區(qū)金融服務(wù)。

　　三是市場轉(zhuǎn)型：從國內(nèi)經(jīng)營走向海外經(jīng)營。當(dāng)前，新興市場和發(fā)達(dá)市場進(jìn)入了不同的發(fā)展周期，歐美等發(fā)達(dá)市場已經(jīng)從危機(jī)中復(fù)蘇，而新興市場則由于結(jié)構(gòu)性的問題出現(xiàn)了不同程度的衰退。相對而言，歐美等發(fā)達(dá)國家市場正處于資產(chǎn)價格相對較低、未來成長性相對較強(qiáng)的上升階段。在這種大的背景下，優(yōu)化資產(chǎn)組合配置，出海投資開發(fā)，成為房地產(chǎn)企業(yè)的一時風(fēng)潮，方興未艾。綠地、萬科、萬達(dá)、碧桂園等眾多行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)均在此行列。如，綠地重點(diǎn)圍繞歐美等發(fā)達(dá)地區(qū)，在較短的時間內(nèi)就形成了“四洲九國十三城”的全球投資布局。而且，中國房地產(chǎn)企業(yè)的海外項(xiàng)目已經(jīng)有了可觀的產(chǎn)出，如綠地韓國項(xiàng)目、澳大利亞項(xiàng)目、碧桂園馬來西亞項(xiàng)目等，都取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

　　四是資源配置轉(zhuǎn)型：從低能級走向高能級。作為高度杠桿化的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與其對金融等資源的配置能力高度相關(guān)。近年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)金融化步伐加快，配置資源的能力不斷增強(qiáng)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資的手段越來越豐富，在傳統(tǒng)的項(xiàng)目貸款的基礎(chǔ)上，信托、發(fā)債、上市融資越來越常見；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道也越來越多元，特別是在國內(nèi)資本市場受限的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛抓住國際資本價格走低的契機(jī)，著力獲取海外低成本資金。去年，赴港上市、設(shè)立香港上市公司平臺成為行業(yè)內(nèi)企業(yè)的一時風(fēng)氣，綠地、萬科、中海、恒大、碧桂園、綠城等標(biāo)桿房企均利用港股平臺，境外發(fā)債融資。

　　五是模式轉(zhuǎn)型：從線下走向線上。當(dāng)前，很多行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)的影響下，正發(fā)生著顛覆性的改變。雖然現(xiàn)在還處于萌芽階段，但房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的“聯(lián)姻”也將是大勢所趨。市場上已經(jīng)有三種形式的探索：第一，營銷模式電商化。將房地產(chǎn)營銷由傳統(tǒng)的線下往線上拓展，并通過“大數(shù)據(jù)”手段科學(xué)確定細(xì)分市場、客戶渠道和精準(zhǔn)的廣告投放。一些房地產(chǎn)企業(yè)去年便開始籌備進(jìn)軍電商，并計(jì)劃將旗下業(yè)務(wù)打包上線。

　　第二，建立線上社區(qū)服務(wù)平臺。依托信息技術(shù)，將傳統(tǒng)的物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級為社區(qū)服務(wù)平臺，為社區(qū)居民提供管家、商業(yè)、小貸、文化、娛樂等各種服務(wù)，充分挖掘客戶的消費(fèi)能量?；幽甑确康禺a(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在進(jìn)行這種嘗試；第三，嫁接互聯(lián)網(wǎng)金融資源。2013年是互聯(lián)網(wǎng)金融元年，“余額寶”等線上理財產(chǎn)品已經(jīng)對現(xiàn)有投融資體系有了相當(dāng)?shù)挠绊?，根?jù)央行公布的數(shù)字，2014年1月在人民幣貸款增加1.32萬億元的同時存款罕見減少9402億元。目前，線上理財資金主要投向貨幣基金。為保持較高的收益率，已經(jīng)有人在考慮將其投向房地產(chǎn)、基建等領(lǐng)域。

　　當(dāng)下中國改革對房企的機(jī)遇

　　去年秋天召開的中共十八屆三中全會，為新一輪中國經(jīng)濟(jì)社會全面深化改革拉開了序幕。會議發(fā)布的決議，對15個大類、60個小類、300項(xiàng)改革措施進(jìn)行了詳細(xì)的部署，范圍廣泛、內(nèi)涵豐富。當(dāng)前，部分改革舉措已經(jīng)在逐步落實(shí)。根據(jù)我對三中全會精神的理解和對改革實(shí)踐的觀察，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)本身的具體特點(diǎn)，我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)下中國改革的過程中將面臨四大發(fā)展機(jī)遇。

　　機(jī)遇一：房地產(chǎn)企業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境將更為寬松。中共十八屆三中全會提出，要進(jìn)一步推進(jìn)市場化改革，使市場在資源配置中起決定性作用，大幅度減少政府對資源的直接配置。我認(rèn)為，其核心精神可以歸結(jié)為：放松管制，對內(nèi)搞活，對外開放?？陀^上來講，過去我們的管制還是太多，政府對資源的直接配置、對微觀事務(wù)的直接管理還在不同層面廣泛存在。僅就與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的各要素而言，城鄉(xiāng)土地、信貸利率、人口戶籍等都是高度管制的，房地產(chǎn)調(diào)控就是這種狀況的集中體現(xiàn)?？梢灶A(yù)見，隨著新一輪市場化改革的全面深化和持續(xù)推進(jìn)，資源配置將更加市場化，房地產(chǎn)調(diào)控也將更加市場化和具有針對性，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)都將迎來更加寬松的外部發(fā)展環(huán)境。

　　機(jī)遇二：政策層面將更加注重對市場供應(yīng)端的調(diào)節(jié)，行業(yè)產(chǎn)能將進(jìn)一步釋放。各種跡象都表明，新一屆政策制定者對房地產(chǎn)的政策思路較之前有較大的變化。自去年以來，新一屆政策制定者不再像以往那樣強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控”，而是轉(zhuǎn)而提出“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)”。我認(rèn)為這在某種程度上標(biāo)志著，政府對房地產(chǎn)的政策焦點(diǎn)，已經(jīng)由解決“房價上漲過快”的具體問題，轉(zhuǎn)變?yōu)椤白》抗?yīng)體系建設(shè)”的系統(tǒng)問題。優(yōu)化供應(yīng)端，建立合理的住房供應(yīng)體系，并通過市場化手段加大住房供應(yīng)量，將成為房地產(chǎn)業(yè)的首要任務(wù)。屆時，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能將進(jìn)一步釋放，同時房地產(chǎn)企業(yè)的活力和積極性也將被進(jìn)一步激發(fā)。

　　機(jī)遇三：隨著“農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”的有序推進(jìn)以及大規(guī)模棚戶區(qū)的改造，將進(jìn)一步增加市場對住宅的需求。中共十八屆三中全會和中央城鎮(zhèn)化工作會議，都提出要推進(jìn)“以人為核心”的城鎮(zhèn)化，其基本落腳點(diǎn)是：除特大型城市外，逐步放松戶籍管制，逐漸實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。隨后召開的中央農(nóng)村工作會議更是就此提出了3億的具體指標(biāo)，即到2020年，要解決約1億進(jìn)城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化。隨著這些具體指標(biāo)的逐步落實(shí)，大量進(jìn)城落戶人口（有時還包括他們的隨遷家屬）、棚改居民將對城鎮(zhèn)首套住房和改善住房產(chǎn)生需求。這將為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)勁的動力。

　　機(jī)遇四：隨著“產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)融合發(fā)展”的逐步深化，將進(jìn)一步增加市場對產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等綜合地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。安居和樂業(yè)是一個問題的兩個方面。在推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)的同時，必須解決他們的就業(yè)問題，必須增強(qiáng)城市的綜合承載能力，這就對城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)支撐提出了更高的要求。而強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)融合發(fā)展”，也是新型城鎮(zhèn)化的一個鮮明導(dǎo)向。要發(fā)展產(chǎn)業(yè)、拓展功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合、產(chǎn)城一體，就必須有具體的載體。因此，可以預(yù)見，現(xiàn)在方興未艾的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等綜合性地產(chǎn)還將面臨巨大的市場需求，順應(yīng)這一需求、積極進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)還將獲得長足的發(fā)展。

來源: 中研網(wǎng)　

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀